1.Innledning
Grannelova (gl.) av 1961, servituttlova (servl.) av 1968 og sameigelova (saml.) av 1965 bygger på flere av de samme hensynene. Lovgivningen skal blant annet forsøke å avveie hensynet til best mulig utnyttelse av eiendommen, mot at det skal tas rimelig hensyn til motpartens interesser. Det at lovene skal forsøke å avveie de samme interessene, gjør at lovene har en del parallelle bestemmelser med identiske vurderingstemaer. Dette har igjen den fordel at flere av vilkårene skal forstås likt, og at forarbeidsuttalelser og rettspraksis kan brukes på tvers av lovene. Formålet med artikkelen er å få frem flere av disse sentrale likhetstrekkene.
Det vil først redegjøres kort for sentrale begreper (pkt. 1.2), før en redegjørelse av likhetstrekkene ved tålegrensen (pkt. 2), ved rettsvirkningene ved overskridelse av tålegrensen (pkt. 3), og likhetstrekkene ved avhending av servitutter og sameieparter (pkt. 4). Avslutningsvis vil det gis en kort oppsummering (pkt. 5).
1.2 Begreper
1.2.1 Naborett
Tiltakshaver er den som har, gjør eller setter i verk noe som mulig strider mot gl. § 2, mens nabo er den andre parten.
1.2.2 Servitutter
En servitutt er en begrenset bruksrett eller råderett over en annens eiendom. En begrenset bruks- eller råderett omtales som enten positive eller negative servitutter. Med positive servitutter sikter man til retten til å bruke eller utnytte en annens eiendom på en viss måte. Med negative servitutter sikter man derimot til begrensninger i utnyttelsesmulighetene til en eiendom. Det skilles videre mellom reelle og personlige servitutter. Reelle servitutter er rettigheter som er tilknyttet en eiendom. En personlig servitutt innebærer at rettigheten er knyttet til en bestemt person. Eiendommen som har servitutten, omtales som den herskende eiendom, mens den eiendommen som rettigheten befinner seg på, omtales som den tjenende eiendom.
1.2.3 Sameie
Sameie er at to eller flere eier noe sammen. Det tingsrettslige sameie kjennetegnes ved at de ulike sameierne eier en ideell del av et sameieobjekt. Dette betyr at hver sameier som et utgangspunkt kan råde over hele tingen, og ikke bare bestemte deler. Et sameie kan enten være tilknyttet en bestemt person (personlig sameiepart) eller tilknyttet en bestemt eiendom (reell sameiepart).
2. Tålegrensen
2.1 Grannelova § 2
Gl. § 2 oppstiller en generell regel for hvor mye skader og ulemper en nabo må tåle før hun eller han kan protestere. Bestemmelsen er ment å legge til rette for at både samfunnet og grunneierne får dra så stor nytte av eiendommen som mulig, uten at grunneiernes bruk av eiendommen medfører for store skader og ulemper for naboene, jf. Rådsegn 2 s. 17. Det følger av gl. § 2 (1) at «ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom». Bestemmelsen oppstiller fem kumulative vilkår som må være oppfylt for at tålegrensen skal være overskredet. I det følgende vil det ses nærmere på vilkårene «skade eller ulempe» og «urimeleg eller uturvande».
2.1.1 Vilkårene «skade» og «ulempe»
For at gl. § 2 skal få anvendelse, kreves det at tiltakshaveren har, gjør eller setter i verk noe som er til «skade» eller «ulempe» på naboeiendom. En naturlig språklig forståelse av ordlyden «skade» tilsier at fysiske skader på fast eiendom er omfattet. Det er videre lagt til grunn i juridisk teori at også fysiske og psykiske skader på person er omfattet (Falkanger/Falkanger, 2021, s. 416). Se også Rt. 1994 s. 681 (Søppelfylling i Fana).
Ordlyden «ulempe» tilsier at enhver negativ virkning på en naboeiendom er omfattet av bestemmelsen. Ulempevilkåret favner dermed vidt. Det fremgår av forarbeidene at vilkåret er ment å omfatte «alt som er til meins for grannen, anten der er fysisk påverknad eller det ein helst kallar psykisk», jf. Rådsegn 2 s. 26. Presiseringen av at også psykiske virkninger er omfattet av bestemmelsen, tilsier at ulemper som dårligere estetikk, dårligere utsikt og verre lukt regnes som ulemper.
2.1.2 Vilkåret «uturvande»
Vilkåret «uturvande» omfatter ifølge forarbeidene to ulike typetilfeller. Det første typetilfellet er et tiltak som i seg selv har et ufornuftig eller sjikanerende formål. Det andre typetilfellet er et tiltak med et fornuftig formål, men hvor tiltaket kunne vært satt i verk på en annen måte for å begrense eller hindre omfanget av skader og ulemper, jf. Rådsegn 2 s. 26. Hvorvidt et tiltak er uturvande, må vurderes konkret. Etter gl. § 2 (2) skal man ved denne vurderingen legge vekt på hva som er «teknisk og økonomisk mogeleg» å gjøre for å hindre eller avgrense skaden eller ulempen. Det skal også tas hensyn til «naturmangfaldet på staden», jf. gl. § 2 (2) annet punktum.
2.1.2.1 «økonomisk mogeleg»
Ved vurderingen av hva som er uturvande skal det legges vekt på hva som er «økonomisk mogeleg». Ofte vil det være teknisk og praktisk mulig å gjøre ting på en annen måte for å begrense ulempene, dersom en bare bruker nok penger. Lovgiver har derfor inntatt vilkåret «økonomisk mogeleg» for å markere at det går en grense for hvor mye penger man kan kreve at tiltakshaver skal bruke. I forarbeidene er det lagt til grunn at det avgjørende er «hvilke tiltak som med rimelighet kan forlanges», jf. NOU 1982:19 s. 262. Det følger videre av forarbeidene at det er en objektiv vurdering, slik at hva som «subjektivt var mulig å gjennomføre for den konkrete skadevolder [...] ut fra dennes økonomi», ikke er relevant. Hvorvidt tiltakshaver har mye eller lite penger, skal med andre ord ikke være avgjørende.
Rt. 1969 s. 757 (Sandvika Gjestgiveri) er illustrerende. Saken omhandlet et gjestgiveri som hadde blitt påført et økonomisk tap i form av redusert gjestebesøk på grunn av støy i forbindelse med veiarbeid. Høyesterett la til grunn at gjestgiveriet hadde blitt utsatt for støy som var langt utover det vanlige, og at det var mulig å gjennomføre arbeidet mindre støyende uten «uforholdsmessige omkostninger». Fra dommen kan det utledes at forholdsmessighet er et viktig moment ved vurderingen av hvilke tiltak som med rimelighet kan forlanges.
2.1.2.2 «teknisk [...] mogeleg»
Ved vurderingen av hva som er teknisk mulig, er det også her lagt til grunn i forarbeidene at det skal legges vekt på hvilke tiltak som med rimelighet kan forlanges, jf. NOU 1982:19 s. 262. En sentral dom er Rt. 1972 s. 142 (Jernverket). Saken omhandlet et jernverk som ble omgjort til et LD-stålverk i 1962, noe som medførte en kraftig økning i røykutslipp. Dette varte helt til det i 1969 ble installert et renseanlegg. Selv om det var tale om syv år med vesentlig verre røykutslipp, kom Høyesterett til at tiltaket ikke var «uturvande» til ulempe for naboene. Det ble lagt vekt på at det var en begrenset mulighet for å forutsi rensesystemenes praktiske effekt. Dommen gir slik sett uttrykk for at en i vurderingen av hvilke tiltak som med rimelighet kan forlanges, skal se hen til hvor sikkert det er at tiltaket har en praktisk effekt.
2.1.2.3 «naturmangfaldet på staden»
Etter gl. § 2 (2) skal det også i vurderingen av om et tiltak er «uturvande» tas hensyn til «naturmangfaldet på staden». Det fremgår av forarbeidene til servl. § 2 at det tilsvarende vilkåret «fremje naturmangfaldet på staden» i servl. § 2 (2) skal tolkes med utgangspunkt i naturmangfoldlovens bestemmelser, jf. NOU 2004:28. Selv om dette ikke uttrykkelig er kommentert i merknadene til gl. § 2, er det naturlig å legge til grunn at denne uttalelsen også gjelder i nabotvister ettersom vilkårene er identiske.
2.1.2 Vilkåret «urimelig»
Etter gl. § 2 må heller ingen ha, gjøre eller sette i verk noe som er «urimelig» til skade eller ulempe på naboeiendom. Ordlyden tilsier at det er en grense for hvilke skader og ulemper en nabo må tåle, samt at det må foretas en konkret vurdering av hvorvidt de aktuelle skadene eller ulempene overskrider denne tålegrensen. Også ved urimelighetsvurderingen skal det legges vekt på hva som er teknisk og økonomisk mulig å gjøre for å hindre eller avgrense skaden eller ulempen, jf. gl. § 2 (2). Det skal imidlertid også legges vekt på om ulempene «er venteleg etter tilhøva på staden» og om de er «verre enn det som plar fylgja av vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader», jf. gl. § 2 (3). Les artikkelen «Nabolovens tålegrense i praktikum»[1] for en utførlig drøftelse av vilkårene «vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader» og «venteleg etter tilhøva på staden» i g § 2.
2.2 Servituttlova § 2
Servituttens innhold fastlegges i utgangspunktet på grunnlag av en tolkning av stiftelsesgrunnlaget, enten dette er avtale, ekspropriasjon eller hevd, jf. HR-2020-2186-A (Stryken gård) avsnitt 37. Dette er et utslag av at servituttlova er deklaratorisk, jf. servl. § 1 (2). Saken gjaldt spørsmålet om omfattende tømmertransport og annen kjøring i forbindelse med skogsdrift gjennom tunet på et gårdsbruk overskrider tålegrensen i servl. § 2. Dersom servituttens innhold ikke klart fremgår av stiftelsesgrunnlaget, vil råderetten fastsettes etter reglene i servl. § 2. Etter servl. § 2 skal verken servitutthaver eller grunneier råde over den tjenende eiendom slik at det «urimeleg eller uturvande» er til «skade eller ulempe» for den andre. Ordlyden viser at vurderingstemaene etter servl. § 2 har klare likhetstrekk med gl. § 2. Dette taler for at tilsvarende forståelse av vilkårene i gl. § 2 skal legges til grunn ved anvendelsen av servl. § 2.
Servl. § 2 innebærer et krav om at partene skal «fara sømeleg åt og ikkje stengja eller meikna kvarandre i utrengsmål», jf. NUT 1960:1 s. 13. I rettspraksis sies det at bestemmelsen er «basert på det grunnsynet at eier og rettighetshaver skal ta rimelig hensyn til hverandre», jf. HR-2020-2186-A (Stryken gård) avsnitt 46. Det er lagt til grunn i Rådsegn 5 at «i så måte gjer dei same omsyn seg gjeldende her som i sameigehøve og grannehøve».
2.2.1 Vilkårene «skade» eller «ulempe»
Verken servitutthaver eller grunneier skal råde over den tjenende eiendom slik at det urimelig eller uturvande er til «skade eller ulempe» for den andre, jf. servl. § 2 (1). Det følger av servituttlovens forarbeider at servl. § 2 bevisst er formulert for å være i samsvar med de lignende bestemmelsene i gl. § 2 og saml. § 3, jf. Rådsegn 2 s. 46. Vilkårene i servl. § 2 må nok dermed forstås på tilsvarende måte som de identiske vilkårene i gl. § 2 og saml. § 3.
Når det gjelder kravet til «skade eller ulempe» gir dette etter en alminnelig språkforståelse en anvisning på at bruken må medføre negative konsekvenser for motparten. Slike negative konsekvenser kan tenkes å være fysisk eller psykisk skade, eller ulemper i forbindelse med støy, lukt eller frykt, sml. gl. § 2.
2.2.2 Vilkåret «uturvande»
En naturlig språklig forståelse av ordlyden «uturvande» tilsier at verken grunneier eller rettshaver kan råde over den tjenende eiendom på en måte som leder til unødig eller uforholdsmessig skade eller ulempe for den andre. Henvisningen i Rådsegn 2 til de likelydende bestemmelser i gl. § 2 og saml. § 3 får den følge at en skade eller ulempe først og fremst må anses som «uturvande» i tilfeller der tiltaket har et ufornuftig eller sjikanerende formål, eller tiltaket i seg selv har et fornuftig formål, men hvor tiltaket kunne vært satt i verk på en annen måte for å begrense skaden eller ulempe. Hva som anses som «uturvande» beror i stor grad på om det er teknisk og økonomisk mulig å få redusert skaden eller ulempen, sml. gl. § 2 (2).
2.2.3 Vilkåret «urimeleg»
Ordlyden «urimeleg» tilsier at det foreligger en grense for hva en eier eller servitutthaver må tåle av ulemper eller skade som følge av den andre parts bruk av eiendommen. Ordlyden oppstiller dermed en tålegrense. Det fremgår av forarbeidene at det er tale om en konkret helhetsvurdering, hvor en må foreta en avveining av servitutthavers og grunneiers interesser, jf. Ot.prp.nr. 8 (1967-1968) s. 62. Interesseavveiningen innebærer at fordelene ved at en av partene får utøve sitt rådvelde, må veies opp mot de ulempene den andre parten vil få som følge av dette. Her må det også vurderes hvor sterke interesser det er på hver side. Man må naturligvis tåle mindre ulemper dersom et tiltak har liten nytteverdi, og motsatt må en tåle mer ulemper dersom et tiltak har en større nytteverdi.
I servl. § 2 (2) er det oppstilt flere momenter som det skal legges vekt på i vurderingen av om tålegrensen er overskredet. Det skal legges vekt på hva som er «føremålet med retten», hva som «er i samsvar med tida og tilhøva», og hva som «høver til å fremje naturmangfaldet på staden». Momentene suppleres av forarbeidsuttalelser, hvor det sies at en også skal ta «omsyn til tyngsla for motparten anten det er rettshavaren eller eigar av tolereigedommen», jf. Ot. prp. nr. 8 (1967-1968) s. 62. I den nevnte dommen HR-2020-2186-A (Stryken gård) presiseres det at ulempene ikke skal vurderes mot tålegrensen hver for seg, men at det skal foretas en «totalvurdering», jf. avsnitt 54.
2.2.3.1 «føremålet med retten»
Ved urimelighetsvurderingen skal det for det første legges vekt på hva som var «føremålet med retten», jf. servl. § 2 (2). Ordlyden «føremålet med retten» må forstås som partenes opprinnelige og subjektive intensjon med opprettelsen av bruksrettigheten. I mangel på holdepunkter for hva partene faktisk var enige om, er det imidlertid relevant å se hen til hva som generelt er formålet med en slik bruksrett.
Eksempel: Marte Kirkerud har en veirett over Peder Ås sin eiendom. I dette tilfellet skal man se hen til den konkrete utnyttelsen av veiretten som Kirkerud og Ås hadde i tankene ved opprettelsen av servitutten. I mangel av slike subjektive holdepunkter, kan man imidlertid se hen til hva som generelt er formålet med en veirett.
Dette vurderingsmomentet innebærer for det første at partene ikke må handle på en slik måte at de vanskeliggjør eller hindrer en bruk som er i tråd med formålet med servitutten. For det andre vil servituttens formål ofte stå i veien for en utvidet bruk. Rt. 1930 s. 472 er illustrerende. Saken gjaldt en person som hadde bruksrett til en naustparsell. Høyesterett konkluderte med at servitutthaveren ikke kunne benytte naustet til beboelse eller bygge om naustet slik at det fikk større høyde eller grunnflate enn tidligere. Partenes opprinnelige formål med bruksretten stod altså i veien for hva servitutthaveren ønsket å gjøre med nausteiendommen.
2.2.3.2 «Tida og tilhøva»
Ved urimelighetsvurderingen skal det videre legges vekt på «tida og tilhøva». Ordlyden «tida og tilhøva» tilsier at etter hvert som nye utnyttingsmåter både blir mulig og mer vanlig, kan tiden tilsi at partene skal kunne bruke eiendommen på nye måter. Ordlyden tilsier også at en viss type bruk som tidligere var akseptabel, i dag må anses som urimelig på grunn av den samfunnsmessige utviklingen, jf. HR-2020-2186-A (Stryken gård) avsnitt 46. Etter forarbeidene er formålet med vurderingsmomentet at både servitutthaveren og grunneieren skal ha «frie hender til å gjera seg nytte av dei tekniske og andre framsteg som tida og tilhøva fører med seg», jf. Rådsegn 5 s. 46. Partenes opprinnelige formål skal dermed i utgangspunktet ikke avskjære verken servitutthaveren eller grunneieren fra å benytte seg av nye utnyttingsmuligheter.
Den utvidede bruken må imidlertid ikke være urimelig for motparten. I HR-2020-2186-A (Stryken gård) uttalte Høyesterett at «eieren av den tjenende eiendom må tåle at servitutthaveren tar i bruk ny teknikk og utnytter retten i tråd med dagsaktuelle bruksmåter, men bare så langt dette ikke er urimelig for den tjenende eiendom», jf. avsnitt. 46. Også Rt. 1924 s. 583 (Solbakken) er illustrerende. Saken omhandlet en grunneier som i forbindelse med utparsellering hadde avtalt at naboene skulle ha en bruksrett til å kjøre med hest og kjerre over veien. I senere tid mente den ene servitutthaveren at denne retten også hjemlet rett til å kjøre bil på veien, og fikk medhold i Høyesterett på grunn av «tida og tilhøva».
2.2.3.3. Konflikt mellom «tida og tilhøva» og «føremålet med retten»
En ny type bruk kan imidlertid komme i konflikt med det opprinnelige formålet med servitutten. Spørsmålet blir da hvilket moment som skal bli utslagsgivende. Rt. 1989 s. 902 (Nordstranda) er illustrerende. Saken gjaldt spørsmål om hvilket omfang en gammel bryggerett hadde. Bryggeretten ble stiftet på 1800-tallet og gav tre ulike servitutthavere en rett til bryggeplass. Servitutthaverne mente at de måtte ha anledning til å bygge ut en flytebrygge fra deres bryggeplasser i en lengde av 130 meter, med sikte på å leie ut båtplasser. De fikk imidlertid ikke medhold i Høyesterett.
Høyesterett uttalte at bryggerettighetene «må kunne utnyttes på en måte som passer for dagens forhold», men at det å bygge en flytebrygge var å trekke dette for langt. Videre ble det uttalt at «om man tar de ankende parters påstand til følge gir man etter min mening rettighetene et helt annet omfang og kvalitativt innhold. Bygging av en ny båthavn med sikte på omfattende utleie av båtplasser, vil bety en ny og intensiv utnyttelse av strandsonen og sjøområdet» (min kursivering), jf. s. 910. Fra dommen kan det utledes at dersom den nye bruken gir servitutten et helt annet omfang og kvalitativt innhold, er den nye bruken urimelig etter servl. § 2.
2.2.3.4 «Fremje naturmangfaldet på staden»
Det skal videre i urimelighetsvurderingen legges vekt på hvilken løsning som er egnet til å «fremje naturmangfaldet på staden». Det er nedfelt i forarbeidene at vilkåret må tolkes med utgangspunkt i naturmangfoldlovens bestemmelser, jf. Ot.prp. nr. 52 (2008-2009) s. 459. Dette er i samsvar med tolkningen av det likelydende vilkåret «naturmangfaldet på staden» i gl. § 2. Ved spørsmål om det nærmere innholdet i en servitutt til å fiske, kan for eksempel tanken om at overfiske ikke skal forekomme være et moment som taler imot en utvidet fiskerett.
2.3 Sameigelova § 3
Sameigelova er fravikelig, jf. saml. § 1 (2) hvor det fremgår at sameieloven gjelder så langt ikke annet «fylgjer av avtale eller serlege rettshøve». Avtalen er derfor utgangspunktet. Dersom avtalen er taus, bestemmer saml. § 3 hvordan den enkelte sameier kan råde faktisk over sameieobjektet. Det følger av saml. § 3 (1) at hver av sameierne har rett til å bruke sameietingen til det den «er etla» eller «vanleg brukt til», og til annet som «høver med tida og tilhøva». Dette er tre alternative vilkår. Det følger videre av saml. § 3 (2) at ingen må bruke tingen «i større mon enn det som svarar til hans part», eller således at det «uturvande» eller «urimeleg» er til «meins» for noen medeier. Flere av vurderingstemaene i saml. § 3 har paralleller både til gl. § 2 og servl. § 2.
2.3.1 «etla [...] til» eller «vanleg brukt til»
Ordlyden «etla [...] til» sikter til hva som er formålet med tingen, mens ordlyden «vanleg brukt til» sikter til den etterfølgende bruken. I likhet med ordlyden «føremålet med retten» i servl. § 2, skal vilkårene «etla [...] til og «vanleg brukt til» tolkes subjektivt. Det avgjørende er det subjektive formålet sameierne hadde i tankene ved anskaffelsen av sameietingen, og hvordan de konkrete sameierne selv har brukt sameieobjektet, jf. Ot. prp. nr. 13 (1964-1965) s. 32. På tilsvarende måte som i servl. § 2 skal man i mangel av subjektive holdepunkter se hen til hva som objektivt sett er formålet med sameieobjektet, og hvordan sameieobjektet vanligvis brukes i samfunnet generelt.
2.3.2 «tida og tilhøva»
Sameierne kan også bruke sameieobjektet til «anna som høver med tida og tilhøva», jf. saml. § 3 (1). Det fremgår av forarbeidene at den opprinnelige bruken ikke skal stenge for den fremgangen som samfunnsutviklingen fører med seg, og at «anna enn omsynet til medeigarane bør ikkje leggja meir band på ein sameigar enn ein eineeigar», jf. Rådsegn 4 s. 17. Vilkåret har helt klart likhetstrekk med det likelydende vilkåret i servl. § 2. Det gjør at hvorvidt en utvidet bruk er rimelig som følge av tiden og omstendighetene, må avgjøres under «omsyn til tyngsla for motparten», jf. Ot. prp. nr. 8 (1967-1968) s. 62 (servl.).
Rt. 1967 s. 920 (Hålandsdal) er illustrerende. Saken omhandlet flere sameiere som eide en større jordsameiestrekning. Flere av sameierne, som var gårdbrukere, førte opp en fritidshytte sammen med en ingeniør. Sameierne fikk en bruksrett til hytten under sauesankingen, mens ingeniøren fikk bruke hytten som et feriested. En annen gruppe med sameiere, som ikke var med på hytteprosjektet, krevde hytten fjernet. I Høyesterett fikk de ikke medhold. Høyesterett argumenterte for at «tida og tilhøva» tilsa at en i dag måtte kunne bygge en hytte på jordstrekningen som kunne fungere som et feriested. Det ble også lagt vekt på at hytten heller ikke medførte ulemper for de andre sameiernes utnyttelse av fjellområdet.
2.3.3 «uturvande eller urimeleg er til meins»
Selv om en viss type bruk eller utnyttelse er i samsvar med hva den er «etla eller vanleg brukt til», eller til hva som «høver med tida og tilhøva», er det likevel angitt flere begrensninger i saml. § 3 (2). Sameierne kan ikke bruke tingen på en slik måte at dette «uturvande eller urimeleg er til meins» for noen medeiere.
Vilkårene «uturvande» og «urimeleg» er i liten grad utdypet i forarbeidene til sameigelova, men her har lovgiver vist til at prinsippet i sameigelova «prinsipielt er likeins her som for tilsvarende problem mellom grannar eller mellom grunneigar og servitutthavar», jf. Rådsegn 4 s. 23. Det er dermed relevant å trekke veksler på de tilsvarende vilkårene i grannelova og servituttlova. Det betyr at en bruk først og fremst må anses som «uturvande» i tilfeller der bruken har et ufornuftig eller sjikanerende formål, eller bruken i seg selv har et fornuftig formål, men hvor bruken kunne vært satt i verk på en annen måte for å begrense skaden eller ulempen, sml. gl. § 2 (2).
Ved urimelighetsvurderingen vil det være relevant å foreta en interesseavveining mellom partene, sml. HR-2020-2186 (Stryken gård) avsnitt 46, der det er fremhevet at hvorvidt en viss utnyttelse er «urimeleg» etter servl. § 2, vil bero på «en konkret vurdering og en interesseavveining» mellom partene. Videre betyr ordlyden «meins» ulempe. Dette vilkåret må også tolkes på tilsvarende måte som det likelydende vilkåret i gl. § 2 og servl. § 2. Det betyr at ordlyden omfatter både fysisk og psykisk skade på ting og person, og ulempe i form av lukt, støy o.l.
3. Rettsvirkninger ved overskridelse av tålegrensen
3.1 Granneloven
Ved brudd på gl. § 2, kan naboer etter gl. § 9 kreve erstatning for sitt økonomiske tap. Naboene kan som en hovedregel også kreve retting etter gl. § 10 (1). Det er imidlertid oppstilt en rekke unntak fra retteplikten, og ett av disse unntakene gir naboene rett til å kreve vederlag som kan utmåles høyere enn det økonomiske tapet man har lidt.
3.1.1 Retting
Etter gl. § 10 (1) har naboer krav på å få rettet tiltak som «strider mot nokor føresegn i §§ 2-5». Regelen innebærer riktignok bare at naboer har krav på å få rettet de ulempene som overskrider tålegrensen, jf. blant annet Rt. 1991 s.1281 (Jæren Folkehøgskule). Saken gjaldt spørsmålet om Jæren Folkehøgskule var berettiget til å drive en vindmølle på sin eiendom. Høyesterett kom til at naboene ikke hadde krav på at tiltaket skulle fjernes i sin helhet, men at det kun var nødvendig at domstolen fastsatte begrensninger som gjorde at ulempene kom under tålegrensen.
3.1.2 Vederlag
Det følger av gl. § 10 (2) at i de tilfeller rettingen kommer til å medføre så store utlegg eller tap at rettingen står i «klårt [...] mishøve til gagnet», kan det gjøres unntak fra rettingsplikten når «det ikkje er noko nemnande å leggja tiltakshavaren til last». Men dette forutsetter at «grannen får vederlag som ikkje må setjast mindre enn skaden eller ulempa».
Ordlyden «klårt stod i mishøve til gagnet» tilsier at det må foretas en interesseavveining mellom tiltakshaverens tap opp mot de fordeler grunneieren får ved at retting foretas, og her må det foreligge en klar interesseovervekt i favør av tiltakshaveren. Det oppstilles med andre ord en høy terskel. Dette er også lagt til grunn i forarbeidene. Departementet har uttalt at unntak fra rettingsplikten kun er aktuelt «i reine unntakstilfelle», jf. Ot.prp. nr. 24 (1960-1961) s. 38. Med vilkåret «det ikkje er noko nemnande å leggja eigaren til last» menes at det ikke kan være noe nevneverdig å bebreide tiltakshaveren for. I forarbeidene er det fremhevet at et sentralt moment vil være om tiltakshaveren burde ha forstått at et slikt tiltak ville være ulovlig, jf. Rådsegn 2 s. 33.
Dersom disse unntaksvilkårene er oppfylt, slik at tiltaket får fortsette uten retting, er regelen at det skal utbetales «vederlag som ikkje må setjast mindre enn skaden eller ulempa», jf. gl. § 10 (2). Ordlyden tilsier at vederlagsutmålingen ikke kan settes lavere enn det økonomiske tapet den krenkede part har lidt, samtidig som ordlyden åpner for at domstolene skjønnsmessig kan utmåle en høyere sum.
3.2 Servituttlova
Servituttlova har kun én paragraf som regulerer rettsvirkningene av at det handles i strid med enten en positiv eller en negativ servitutt. Den krenkende part kan imidlertid på ulovfestet grunnlag kreve retting eller vederlag.
3.2.1 Avvikling som følge av misbruk
Servl. § 17 gir den ene parten mulighet til å komme seg ut av servituttforholdet dersom den andre parten grovt misbruker rådveldet sitt over eiendommen. Det følger av servl. § 17 at om en part «varig» og «trass i åtvaringar» bruker rådveldet sitt over eiendommen «i strid med §§ 2 eller 3», kan motparten kreve dom på å komme seg ut av servituttforholdet.
For det første må den som overskrider en servitutt, ha gjort dette «varig». En naturlig språklig forståelse av ordlyden «varig» tilsier at det må foreligge enten gjentagende eller vedvarende misbruk. Ett enkelttilfelle av ulovlig opptreden er ikke tilstrekkelig.
For det andre må denne gjentagende eller vedvarende misbruken ha skjedd til tross for «åtvaringar». Ordlyden tilsier at det ikke er tilstrekkelig med én advarsel, slik at det må være tale om advarsler i flertall for at vilkåret skal anses som oppfylt. Høyesterett har imidlertid oppstilt et unntak fra dette i de tilfeller hvor det å fremsette mer enn én advarsel fremstår som «hensiktsløst», jf. Rt. 1980 s. 215 (Brødrene Hveem). Avgjørelsen omhandlet den parallelle paragrafen i saml. § 13 som også har vilkåret «trass i åtvaringar». To brødre eide et lite og dårlig lydisolert hus i sameie, og hver bror hadde en eksklusiv bruksrett til hver sin etasje. Den ene broren, Adolf, gjorde sin leilighet om til to hybler og leide disse ut til skoleelever. Den andre broren, Haakon, mente dette var misbruk og krevde etter hvert utløsning etter saml. § 13. Haakon hadde kun fremsatt en advarsel, og hadde da fått motsvar fra Adolf at han fortsatt aktet å bruke leiligheten til utleie. Selv om det kun var sendt én advarsel, godtok Høyesterett at varslingsplikten etter saml. § 13 var oppfylt. Førstvoterende viste til at «etter det svar han hadde fått, måtte det fremstille seg som hensiktsløst for Haakon å sende flere advarsler selv om utleien fortsatte» (min kursivering), jf. s. 220.
For det tredje må det naturligvis være handlet «i strid med §§ 2 eller 3». Også i de tilfeller hvor en servituttpart handler i strid med stiftelsesgrunnlaget, for eksempel avtalen, må vilkåret anses som oppfylt.
3.2.2 Retting
3.2.2.1 Negative servitutter
Den krenkende part kan som en hovedregel på ulovfestet grunnlag kreve retting når det er bygget i strid med en negativ servitutt. Dette er slått fast i Rt. 2011 s. 228 (Naturbetong II), hvor Høyesterett uttaler at «det ikke er tvilsomt at også ved krenkelse av en servitutt med forpliktelse til ikke å bygge, eller til å utforme bygget på bestemte måter, kan den krenkede i utgangspunktet kreve retting på ulovfestet grunnlag», jf. avsnitt 45. Dette utgangspunktet er også lagt til grunn i forarbeidene: «ulovlige tilhøva skal og rettast for framtida», og at domstolene kun «i særlege tilfelle» har gjort unntak fra retteplikten, jf. Rådsegn 5 s. 24.
Den som bygger i strid med en negativ servitutt kan imidlertid på tilsvarende måte som i gl. § 10 (2) innrømmes unntak fra retteplikten i bytte mot at det betales vederlag, jf. blant annet RG 1992 s. 601, RG 2007 s. 1432 og LB-2010-152862. Dommene gir en anvisning på at det må foretas en konkret vurdering. I vurderingen vil et sentralt moment være om det foreligger et betydelig misforhold mellom kostnadene som er påløpt, og fordelene for eieren av den herskende eiendom dersom han vinner frem med rettingskravet. Forarbeidsuttalelsen til gl. § 10 om at det må legges vekt på om tiltakshaveren burde ha visst at tiltaket ville være ulovlig, vil også være sentral. Dette fordi vurderingstemaet har klare likhetstrekk med krav på retting etter gl. § 10 (2).
Prinsippet om at man som en hovedregel har krav på retting, og etter en nærmere vurdering kan gjøre unntak fra retteplikten i bytte mot vederlag, kan etter dette ses på som en generell ulovfestet regel som gjelder ved alle ulovlige bebyggelsestiltak innenfor statisk tingsrett. Det vil si at den samme regelen også kan anvendes ved andre byggemessige krenkelser, slik som ved krenkelse innad i sameieforhold (Karlsen, 2022 s. 167). Dette underbygges videre ved at det er lagt til grunn i forarbeidene til sameigelova at byggemessige krenkelser «som regel» skal rettes, jf. Ot. prp. nr. 13 (1964-1965) s. 7.
3.2.2.2 Positive servitutter
Krav på retting ved krenkelse av positive servitutter har klare likheter ved krav på retting ved krenkelse av tålegrensen i gl. § 2. HR-2020-2186-A (Stryken gård) er illustrerende. Høyesterett uttaler at det «etter mitt syn taler gode grunner for at det også for positive servitutter må være en viss adgang til å få dom for retting, i den forstand at utøvelsen av servitutten begrenses så langt det er nødvendig for at bruken ikke skal overskride tålegrensen», jf. avsnitt 71. Domstolene kan dermed, på samme måte som ved overskridelser av tålegrensen etter grannelova, pålegge servitutthaver eller eieren av den herskende eiendom begrensninger for at den ulovlige bruken skal komme under tålegrensen. For at et tiltak skal komme under tålegrensen, vil det enkelte ganger være tilstrekkelig å pålegge begrensninger i bruken, mens det andre ganger er nødvendig at hele den omstridte bruken stoppes.
3.3 Sameigelova
3.3.1 Utløsning av sameiebruker som følge av misbruk
På samme måte som servituttlova har sameigelova bare én regel som regulerer rettsvirkningene ved misbruk. Det følger av saml. § 13 at «misbrukar» en sameier «varig» og «trass i åtvaringar» rådveldet sitt i sameiet til «ugagn» eller «uhugnad» for noen medeier, så «kan» domstolen gi de andre medeierne en rett til å utløse sameieparten hennes mot vederlag.
Vilkåret «misbrukar» er oppfylt dersom en sameier har handlet i strid med saml. § 3, sameieavtalen eller sameiets vedtekter. Vilkårene «varig» og «trass i åtvaringar» skal forstås på tilsvarende måte som den identiske bestemmelsen i servl. § 17. Det vil si at den ulovlige bruken må være gjentakende eller vedvarende, og det må ha blitt gitt flere advarsler om den ulovlige bruken. I tillegg må misbruken ha vært til «ugagn eller uhugnad» for en av de andre sameierne. Ordlyden har samme innhold som de mer kjente vilkårene «skade eller ulempe». Her stilles det imidlertid ikke opp noen terskel; det er tilstrekkelig at misbruken har en negativ innvirkning på de andre sameierne. Det skal derfor ikke mye til før vilkåret er oppfylt. Dersom vilkårene er oppfylt, «kan» domstolen bestemme at utløsning skal skje. I Rt. 2011 s. 153 slo Høyesterett fast at domstolene også må vurdere om utløsning er noe som «bør» skje, jf. avsnitt 33-34.
4. Avhending
4.1 Servituttlova
4.1.1 Hovedregelen ved avhending av servitutter
Etter servl. § 9 (1) kan en servitutthaver «avhende heile eller noko av retten sin til kven han vil». Dette gjelder imidlertid bare så langt avhendingen «ikkje fører til annan auke i tyngsla enn det elles var høve til». Høyesterett har tolket ordlyden slik at servitutthaveren kan gi andre en rett til å benytte seg av servitutten så lenge den samlede bruken ikke overskrider tålegrensen i servituttlova § 2, jf. Rt. 1973 s. 229 på s. 233 og Rt. 2015 s. 120 avsnitt 22 og 37.
I Rt. 1973 s. 229 hadde A rett til å bruke en gårdsvei over naboeiendommen B. A hadde utparsellert sin egen eiendom og opprettet nye eiendommer, og i den forbindelse ønsket A å gi åtte nye grunneiere en rett til å benytte seg av veiretten over eiendommen til B. Høyesterett kom til at en slik bruk ikke var urimelig til ulempe for B etter servl. § 2, jf. § 9. Selv om enhver tvist må avgjøres konkret, gir avgjørelsen uttrykk for at man i et visst omfang må tåle økt samlet bruk av en servitutt som følge av at denne delvis avhendes videre.
I Rt. 1968 s. 695 (Deinboll) kom Høyesterett til motsatt resultat. Saken omhandlet en vei som gikk over tre eiendommer. De tre naboene hadde med andre ord en veirett over hverandres eiendommer. Senere ville den ene grunneieren utparsellere sin eiendom til hyttebygging og gi 36 nye hytteeiere rett til å bruke veien. Høyesterett kom til at utparselleringen ville medføre en ikke uvesentlig økning av byrden for naboene, og godtok dermed ikke at 36 nye hytteeiere også kunne benytte veien.
4.1.2 Unntak for reelle servitutter
I servl. § 9 (2) og (3) er det nedfelt enkelte forbud mot avhending. For det første følger det av servl. § 9 (2) at en «rett som ligg til fast eigedom, må ikkje avhendast utan saman med eigedomen eller ein høveleg del av han». Ordlyden tilsier at bruksrettigheter som hører til en fast eiendom– såkalte reelle servitutter – ikke kan avhendes uten at også en tilsvarende del av eiendommen også avhendes. Hvorvidt man står overfor en reell servitutt, beror på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Dersom det etter en tolkning av stiftelsesgrunnlaget er uklart om hvorvidt man står overfor en reell servitutt, er et sentralt vurderingsmoment hvorvidt servitutthaverens eiendom på stiftelsestidspunktet hadde et behov for den omtvistede servitutten, jf. Rt. 1922 s. 484. Videre kan heller ikke en rett som skal «stetta ein reint personleg tiltrong hjå rettshavaren», avhendes videre, jf. servl. § 9 (3).
Dette unntaket gjelder imidlertid ikke hvor det må anses som unødvendig eller uhensiktsmessig at servitutten i dag er tilknyttet eiendommen, jf. servl. § 9 (2) annet punktum. Da er man tilbake til hovedregelen om fri avhendingsrett i servl. § 9 (1).
4.2 Sameigelova
4.2.1 Hovedregelen ved avhending av sameiepart
Hovedregelen etter saml. § 10 (1) er at en sameier har rett til «å avhende heile eller noko av parten sin til kven han vil». En sameiepart trenger altså ikke samtykke fra de øvrige sameierne. Den tilsvarende regelen i servl. § 9 har en begrensning ved at avhending bare kan skje «når det ikkje fører til annan auke i tyngsla enn det elles var høve til». En slik begrensning finner vi ikke i saml. § 10 (1). De andre sameierne vil nok imidlertid være beskyttet av forkjøpsretten etter § 11, og at nye sameiere må innrette seg etter vedtekter for sameiet og saml. § 3. Avhending av sameiepart kan illustreres med et eksempel.
Eksempel: Dersom Marte Kirkerud eier 1/3 av en brygge, kan hun dele denne sameieandelen opp og gi den videre til to av sine venner. I et slikt tilfelle vil de tre vennene til sammen eie 1/3 av bryggen.
4.2.2 Unntak for reelle sameieandeler
I saml. § 10 (2) er det nedfelt et unntak fra hovedregelen om at man fritt kan avhende sameieparten sin videre. Det følger av saml. § 10 (2) at «part som ligg til fast eigedom, må ikkje avhendast utan saman med eigedomen eller ein tilsvarende del av han». Ordlyden tilsier at reelle sameieparter ikke kan avhendes videre uten en tilsvarende del av eiendommen. Hvorvidt man står overfor en personlig eller reell sameiepart, beror på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Ofte vil riktignok ikke ordlyden gi tilstrekkelig bidrag. Et veiledende synspunkt er da, på tilsvarende vis som ved servitutter, at en sameiepart må anses som reell der den skal avhjelpe en mangel eller en svakhet ved eiendommen.
På samme måte som ved servl § 9 har sameigelova et «unntak fra unntaket». Etter saml. § 10 (2) annet punktum kan en reell sameiepart likevel avhendes videre dersom sameieparten er «uturvande eller ulaglege til utnytting saman med eigedomen», jf. saml. § 10 (2) siste punktum.
5. Avsluttende ord
Grannelova, servituttlova og sameigelova bygger på det samme grunnhensynet: å sikre at grunneieren/sameieparten/bruksrettshaveren har rett til å bruke sin eiendom/rettighet, samtidig som at det skal tas rimelig hensyn til den andre part/nabo. Lovgivningen har flere regler som skal sørge for at det foretas en slik interesseavveining. Særlig gjelder dette tålegrensen i gl. § 2, servl. § 2 og saml. § 3. Tålegrensene oppstiller en generell regel for hvor mye skader og ulemper en nabo/servitutthaver/sameiepart må tåle før han eller hun kan protestere. Det er flere paralleller mellom disse bestemmelsene. Det taler for at ordlydene skal forstås likt, og at forarbeidsuttalelser og rettspraksis kan brukes på tvers av lovene.
Litteraturliste
● Falkanger, T & Falkanger, A.T (2021). Tingsrett (9. utg). Universitetsforlaget.
● Karlsen, T. (2022). Tingsrett før eksamen. (1. utg). Fagbokforlaget