top of page

Flertallsvedtak etter sameigelova

1. Innledning

1.1 Hva er sameie?

Et sameie foreligger når to eller flere personer eier noe sammen. Med mindre annet er avtalt, har sameierne like stor rett til å bestemme over tingen. Dersom det er enighet mellom alle om hvordan tingen skal brukes og utnyttes, foreligger ingen problemer. Erfaring viser imidlertid at det ofte vil oppstå uenigheter om nettopp dette. I slike saker vil forholdet mellom partene reguleres av sameigelova av 18. juni 1965 nr. 6 (heretter saml.).


Utgangspunktet ved ethvert sameiervedtak er at flertallet bestemmer. Med flertall menes en sameier eller flere sameiere som sammen eier eller på annen måte har rett til mer enn halvparten av partsandelene, jf. saml. § 7 første ledd. Likevel kan ikke flertallet bestemme hva som helst. Sameigelova innehar begrensninger som beskytter mindretallet mot misbruk.


1.2 Videre fremstilling

Artikkelen tar for seg generelle trekk ved flertallsvedtak etter sameieloven. Det avgrenses mot andre former for flertallsvedtak For det første vil legislative hensyn (pkt. 1.3), sameielovens deklaratoriske karakter (pkt. 1.4) og det frie sameie (pkt. 1.5) kort behandles. Hoveddelen tar for seg spørsmålet om hva flertallet kan bestemme (pkt. 2) og hva det innebærer at mindretallet bindes (pkt. 3). Videre vil fellesdrift etter saml. § 5 (pkt. 4) nevnes. Endeling vil avsluttende bemerkninger (pkt. 5) nevnes.


1.3 Legislative hensyn

For det første kan nødvendige og fornuftige foranstaltninger begrunne en beslutning. Det vil være urimelig om en vrang sameier skulle kunne hindre dette. Rasjonell utnyttelse av tingen har en samfunnsinteresse, særlig når det er snakk om fast eiendom. På den andre siden tilsier hensynet til mindretallet at beslutninger om forandring av selve formålet med sameiet er utenfor flertallets kompetanse.


Samtidig kan tingens «naturlige økonomiske formål» variere med «tid og forhold», jf. Ot.prp.nr. 13 (1964-65) s. 24. Hva tingen faktisk kan brukes til, kan dermed variere med tiden. Hensynet til samfunnsutviklingen er et sentralt formål i fast eiendom tingsrett generelt.


1.4 Sameieloven er deklaratorisk

Det følger av saml. § 1 annet ledd at loven kan fravikes ved avtale eller «serlege rettshøve». For innholdet i ordlyden «serlege rettshøve», se blant annet Rt. 1987 s. 1092 (Butanghuset) og HR-2016-386-A. Den førstnevnte dommen gjaldt anvendelse av innløsningsretten på en eiendom. Høyesterett (3-2) kom frem til at det forelå «serlege rettshøve», slik at innløsning av huset likevel ble avskåret. Det ble vist til at «det dreier seg om hus på en gammel familieeiendom som har vært forutsatt bevart for familien», jf. side 1099. Imidlertid mente mindretallet at det kreves «klare holdepunkter» for å fravike bestemmelsen om innløsning når «det legges til grunn at bestemmelsen i prinsippet er anvendelig», jf. side 1101. Selv om sameiet har et avtalegrunnlag, kan loven likevel komme til anvendelse, dersom avtalen er uklar eller ufullstendig. Det skal foretas en tolkning av avtalen i vid forstand.


1.5 Det frie sameie

Det sondres blant annet mellom det frie sameie og det bundne sameie. Det frie sameie innebærer at hver sameier råder over sin bruttopart. Sameierne har den samme kvantitative retten over tingen. Ved det frie sameie kommer sameieloven til anvendelse, som er temaet for denne artikkelen.


For eksempel: Peder Ås og Marte Kirkerud eier en bolig i forholdet 1:3. Ettersom sameierne har den samme kvantitative retten over eiendommen, kan Peder selge og pantsette sine 25 prosent, og tilsvarende kan Marte disponere over sine 75 prosent.


Det bundne sameie innebærer at hver sameier råder over sin nettopart (selskap, dødsbo og konkursbo). Selskapsloven kommer til anvendelse. Etter Rt. 1996 s. 325 kan likevel det bundne sameie på bakgrunn av «medgått tid og konkludent passivitet» endre karakter til det frie sameie, jf. side 326. Artikkelen avgrenses mot nærmere behandling av dette.


2. Hva bestemmer flertallet?

2.1 Utgangspunktet – «styring og utnytting»

Etter saml. § 4 første ledd er utgangspunktet at flertallet kan binde mindretallet gjennom vedtak om «styring og utnytting» av sameietingen i samsvar med det tingen er «etla eller skikka til».


Ordlyden «styring» viser til vedtak om vedlikehold av tingen, mens «utnytting» sikter til hvordan tingen skal utnyttes. For eksempel kan det treffes et vedtak om at vinduer skal utskiftes, eller at bygården skal utnyttes til utleie av forretningslokaler. En nærmere grensedragning mellom formuleringene er ikke nødvendig. Det kan imidlertid nevnes at rettslige disposisjoner er omfattet under ordlyden «styring».


Det stilles ikke strenge krav til den formelle fremgangsmåten ved et vedtak. Det er tilstrekkelig at et møte ble holdt, og at et flertall stemte, jf. Rt. 1999 s. 146 (Strøm Skog). Eieren av 65 prosent av et sameie som hadde leid ut et område til alpinanlegg, reiste søksmål med krav om at leietakeren (Drammen Slalåmklubb) skulle fravike området på grunn av mislighold. Innledningsvis var spørsmålet om det forelå «et gyldig vedtak om slikt søksmål». Høyesterett bekreftet dette i dommens side 151 til 152, og viste blant annet til at «møtet ble holdt» og at leiekontrakten var innenfor «det den er etla og skikket til». Videre behandlet Høyesterett prosessuelle spørsmål. For det første var det spørsmål om «sameiet som sådant hadde partsevne». Førstvoterende benektet dette, og uttalte at «det er sameierne som må være parter». Dermed var det neste spørsmålet om sameiet «kan ha en begrenset eller relativ partsevne». Ettersom leiekontrakten var et «enkelt forhold som ikke kan anses for å ha etablert et særskilt rettsfelleskap mellom sameierne», var det ikke tale om en begrenset eller relativ partsevne, jf. side 152. Dommen avklarer sentrale spørsmål om flertallsvedtak, og behandler sameiets prosessuelle posisjon grundig. Sistnevnte vil bli behandlet nærmere nedenfor (pkt. 3).


For eksempel: Et eiendomssameie er delt inn i tre ulike seksjoner, som tilhører hver av de tre sameierne. Den er ment å bruke som bolig. Hver enkelt sameier har i tråd med formålet rett til å vedlikeholde sin seksjon, deriblant seksjonens bad. Et flertall kan imidlertid binde mindretallet til å vedlikeholde seksjonen sin på en bestemt måte. Eksempelvis må rørene på badet byttes ut. For å unngå senere problemer, beslutter flertallet at badet skal totalrenoveres. Flertallet kan dermed binde mindretallet til dette.


2.1.1 «Etla eller skikka til»

Videre må flertallsvedtaket være i samsvar med hva tingen er «etla eller skikka til». Dette er en begrensning som bør sees i sammenheng med saml. § 3 første ledd; den utnyttelse den enkelte sameier er berettiget til, bør det kunne treffes flertallsvedtak om.


Det første alternativet «etla til» viser til det avtalte formålet med sameiet. Det sentrale er formålet ved anskaffelsen. Ordlyden «etla til» kan ta sikte på det konkret subjektive, herunder partenes tanker. På den andre siden kan det være uklart hva partene tenkte, som dermed henviser til en objektiv tilnærming av formuleringen. Departementet fremhever at det er tale om «ei meir allmenn tyding», jf. Ot.prp.nr. 13 (1964-65) s. 32. Det må foretas en vurdering av hva som er vanlig og fornuftig bruk av ting av denne art.


Det andre alternativet «skikka til», har betydning der det ikke fremgår klart av avtale eller forutsetninger at tingen ble ervervet med sikte på et særskilt formål. En naturlig språkforståelse av vilkåret tilsier at man skal ta utgangspunkt i tingens brukspotensial. Det er fremhevet i juridisk teori at vilkåret kan tolkes objektivt, jf. Falkanger & Falkanger (2022) s. 146. Det avgjørende er hva tingen etter allmenn oppfatning er egnet til, basert på forholdene på det tidspunkt beslutning skal tas. En slik synsmåte er i tråd med vilkårene «vanleg brukt til» og «til anna som høver med tida og tilhøva», jf. saml. § 3 første ledd.


For en nærmere forståelse er LA-2013-190980 sentral. Dommen omhandlet en veirett, hvor det sentrale spørsmålet var om flertallet kunne bestemme at veien skulle være vinterstengt, og heller ikke brøytes om vinteren. Lagmannsretten kom til at vedtaket var kvalifisert urimelig overfor mindretallet. Det ble vist til at formålet med veien var «fortsatt skogdrift», og at mindretallet dermed hadde behov for at veien ble «brukt og brøytet om vinteren».


Bruken av tingen kan tilpasses samfunnsutviklingen. I Rt. 1967 s. 920 (Hålandsdalen) ble et utmarkssameie brukt til beite. En utenforstående ingeniør (A) og noen gårdbrukere (B) oppførte en vinterisolert hytte på 43 m² sammen med en del av sameierne (C). En annen gruppe sameiere (D) protesterte mot dette. Høyesterett (4-1) kom til at sameierne (C) hadde rett til dette «til eget bruk under sauesanking», jf. side 922. Selv om hytta var relativt «romslig og forseggjort» med tanke på den begrensede bruk som sauesanking medførte, måtte det antas å stemme med «tida og tilhøva», jf. side 922. Den dissenterende dommer mente derimot at sameierne (C) hadde gått utenfor den råderett de hadde.


Rekkevidden begrenses imidlertid av saml. § 4 første ledd av annet og tredje ledd. Bestemmelsene vil behandles separat i den videre fremstillingen.


2.2 Begrensninger etter saml. § 4 annet ledd

2.2.1 Flertallsvedtaket må ikke stride med sameieloven

For det første må flertallsvedtaket «ikkje stride mot lova her», jf. saml. § 4 annet ledd første alternativ. Flertallet kan for eksempel ikke frata den enkelte sameier retten til å kreve utløsning, jf. saml. § 13. En beslutning må heller ikke stride mot annen lov, deriblant lov om løysingsrettar av 1994 § 8 om rettsovergang til nærstående.


2.2.2 Flertallsvedtaket må ikke innebære «urimelig kostnad»

For det andre må flertallsvedtaket ikke innebære en «urimelig kostnad», jf. saml. § 4 annet ledd annet alternativ.


Ordlyden «urimelig kostnad» peker på kostnader som er over det som er økonomisk forsvarlig. En kostnad kan være urimelig fordi det objektivt sett dreier seg om en ufornuftig investering. Samtidig kan det som objektivt sett er en forsvarlig investering, fremstå som urimelig fordi beslutningen medfører utgifter som en sameier etter sine økonomiske kår vanskelig kan makte.


Forarbeidene trekker imidlertid i retning av at rent subjektive forhold ikke er avgjørende. Det heter at begrensningen skal «hindra ovkosting og uvitug spekulasjon», jf. Rådsegn 4 fra Sivillovbokutvalget, Oslo 1959 (NUT 1959: 4) s. 24. Dette tilsier at dårlig økonomi hos en sameier ikke skal hindre alminnelig og rasjonell drift av sameiet. Det må her foretas en konkret vurdering. Spørsmålet er nevnt i Rt. 1999 s. 146 (Strøm Skog), uten at Høyesterett tok stilling til det. Noen momenter kan imidlertid utledes, herunder om sameiet har ideell karakter eller utpregende økonomiske motiver, tingens standard, bruksomfang og intensitet.


2.2.3 Flertallsvedtaket må ikke føre til at tingen blir til «noko anna»

Videre må ikke flertallsvedtaket føre til at tingen blir til «noko anna», jf. saml. § 4 annet ledd tredje alternativ. Dette innebærer at flertallet ikke kan utvide rammene for hva tingen er «skikka til» ved at dens egenskaper endres, sml. saml. § 3. Ordlyden skiller ikke mellom bruksendringer og fysiske endringer, slik at begge er omfattet.


For eksempel: Hvis et hus er anskaffet av flere organisasjoner i sameie for å være et aktivitetssted for barn, kan ikke flertallet beslutte at huset i stedet skal leies ut til forretningsvirksomhet. Det samme ville for så vidt fulgt av saml. § 4 første ledd.


2.3 Begrensninger etter saml. § 4 tredje ledd

2.3.1 Rettslige disposisjoner – avhendelse eller bortleie

Bestemmelsens første punktum oppstiller flere begrensninger. For det første kan flertallsvedtaket ikke gå ut på å «avhenda heile tingen» (min kursivering). Det kreves samtykke fra alle sameierne. Pantsettelse har samme begrensning, men hindrer ikke pantsettelse av en sameieandel, jf. panteloven av 1980 § 2-1. For det andre kan heller ikke deler eller verdier («stykke eller verde») avhendes eller pantsettes dersom det er tale om deler som en sameier «treng til den utnyttinga tingen er etla eller vanleg brukt til». Med «verde» tenkes «særlege utnyttingar eller råderettar i tingen», jf. Ot.prp.nr. 13 (1964-65) s. 32.


Videre inneholder bestemmelsens tredje punktum en begrensning om «bortleige for meir enn 10 år». Bortleie av hele eiendommen for mer enn 10 år «krever enstemmighet», jf. Rt. 1999 s. 146 (Strøm Skog) på side 152. Etter fjerde punktum krever avtale for kortere tid enstemmighet, dersom avtalen (1) urimelig vil komme til fortrengsel for en sameier som (2) på samme tid trenger tingen – helt eller delvis – for den utnyttelse den er «etla eller vanleg brukt til».


Vilkåret urimeleg fortrengsel innebærer at vedtaket om bortleie ikke må medføre urettferdige påkjenninger. Det må foretas en rimelighetsvurdering, jf. Rt. 1997 s. 755 (Hatten sameie). Spørsmålet var om en del av sameierne kunne disponere noe av sameiets område på en bestemt måte, slik at strekningen ikke kunne brukes som adkomstvei. Kjæremålsutvalget (dagens ankeutvalg) besvarte ikke spørsmålet av prosessuelle grunner, men bemerket lagmannsrettens interesseavveining som utilstrekkelig. Det ble vist til at mindretallets behov var «flyktig behandlet», jf. side 765.


3. Hva innebærer det at mindretallet bindes?

Et lovlig besluttet flertallsvedtak er bindende for mindretallet. Dette innebærer at kontrakten kan medføre at mindretallet får «reelle forpliktelser» knyttet til sameietingen, jf. Rt. 1999 s. 146 (Strøm Skog). For eksempel skal mindretallet medvirke til tinglysing. Forpliktelsene hadde karakter av «heftelser på sameieandelene», og mindretallet ville «derimot ikke kunne hefte personlig for forpliktelsene». Førstvoterende fant at flertallssameieren måtte ha adgang til i eget navn og for egen regning å reise søksmål om fravikelse av sameieeiendommen, og begrunnet dette med at «denne prosessordning [...] er det minste som kan aksepteres for at flertallssameieren ikke skal risikere å stå overfor en rettsfornektelse», jf. side 154.


For eksempel: En håndverker skal utføre arbeid på tingen over en periode. Når arbeidet er utført, kan han ikke holde mindretallet personlig ansvarlig for deres anpart av regningen. Men han må kunne holde seg til mindretallets sameieandeler, som tilsier at kravet må anses sikret ved legalpant uten personlig ansvar.


4. Generelt om fellesdrift etter saml. § 5

4.1 Hjemmelsgrunnlaget

Hjemmelen for vedtak som går ut på «utnytting for sams rekning» etter saml. § 5 finnes i saml. § 4. Dette innebærer at begrensningene som nevnt over gjelder tilsvarende for regler om fellesdrift. Blant annet skal vedtaket være innenfor det tingen er «etla eller skikka til». Et eksempel er når sameierne driver kalkbrudd i utmarken. Beslektede tilfeller er drift av pukkverk, sandtak eller sagbruk, hvor det er sameiets ressurser som først og fremst er råstoffet.


4.2 Tilleggsregler

Det følger av saml. § 5 første ledd første punktum at hver sameier har rett til å delta «så langt det svarar til hans part i sameiga». Forarbeidene uttaler at «[ingen bør] kunne tvingast til å vere med på tiltak[et]», jf. NUT 1959: 4 s. 26. Når flertallsvedtaket er truffet, vil driften etableres. Dersom en sameier som ikke stemte for vedtaket likevel vil være med, må han meddele dette «utan travlaus drying» og «seinast 3 veker» etter at han har fått «skriftleg melding om vedtaket med opplysning om denne fristen» jf. saml. § 4 første ledd annet punktum. Ordlyden «utan travlaus drying» sikter til at meddelelsen må skje uten unødig opphold og innen rimelig tid, med en absolutt frist på 3 uker. Det er verdt å bemerke at regelen bør brukes med velvilje mot dem som melder seg i seneste laget, men «må ikkje tøyast så langt for nokon at dryinga kan nyttas til spekulasjon: Den som ikkje vil vera med på vågnaden, bør ikkje ha krav på å koma inn, når han siden ser at tiltaket går godt», jf. NUT 1959: 4 s. 26.


På den andre siden vil et flertallsvedtak om fellesdrift normalt konstituere et ansvarlig selskap som er underlagt selskapslovens regler, jf. Falkanger & Falkanger (2016) s. 178. Bestemmelsen har derfor liten praktisk interesse.


5. Avsluttende bemerkninger

Utgangspunktet er at flertallet kan binde mindretallet ved vedtak om «styring og utnytting», jf. saml. § 4 første ledd. Flertallet skal kunne treffe beslutninger som er nødvendige og fornuftige for det tingen er «etla eller skikka til», jf. saml. § 4 første ledd. Loven oppstiller derimot en rekke begrensninger som ivaretar mindretallets interesser. Vedtak som tar sikte på å endre sameietingens formål, er for eksempel ikke tillatt. Disse begrensningene må tolkes dynamisk, ettersom hensynet til samfunnsutviklingen står sentralt. Likevel skal den tradisjonelle bruken av tingen gå foran «anna utnytting han er skikka til», jf. Ot.prp.nr. 13 (1994-95) s. 32. Dersom vedtaket medfører skade eller ulempe for den bruk man har rett til som sameier, tilkjennes erstatning, jf. saml. § 4 fjerde ledd.

 

Litteraturliste

  • Falkanger, T. & Falkanger A.T. (2016). Tingsrett (8. utg.). Oslo: Universitetsforlaget.

  • Falkanger, T. & Falkanger A.T. (2022). Tingsrett (9. utg.). Oslo: Universitetsforlaget.

1 444 visninger0 kommentarer

Siste innlegg

Se alle

Comments


bottom of page