Skrevet av: Adrian Modal, Caroline Bøe, Hans Herman Holst-Larsen, Hedvig Røhne, Hege Kristine N. Dahlen, Jens Erik Finbråten, Kaltrina Margataj, Konstance Landro, Kristoffer Pinås, Marlen Hjertås, Martin Steinsholt, Sara Karlsson Lysen, Sebastian Rekdal, Shubham Shaw, Stian Klette, Tatjana Blazic og Vemund Følstad Breivik (Obiter Dictum - Redaksjonen 2022/2023 og redaksjonen 2023/2024).
D O M S R E G I S T E R
Oppsett Domsregisteret i Fast Eiendoms Tingsrett inneholder 66 høyesterettavgjørelser helt fra 1918 til 2022! Domsregisteret er delt inn i 8 kapitler som er ment å skille mellom de forskjellige rettsområdene. Dommene er lagt i kronologisk rekkefølge innunder hvert kapittel, med de nyeste dommene plassert øverst og de eldste dommene nederst.
Klikk på kapittelene nedenfor for å bli videresendt til dommene:
Fast eiendoms grenser (15 dommer)
Naborett (8 dommer)
Servitutter (10 dommer)
Grunneiers rettigheter (3 dommer)
Sameie (5 dommer)
Hevd og andre grunnlag for erverv og tap av eiendomsrett (11 dommer)
Allemannsretten (7 dommer)
Ekspropriasjon og eiendomsrettens vern (7 dommer)
Nederst på siden finnes det en nedlastbar PDF-fil med alle dommene.
Test Deg Selv (Quiz/Flashcards) I et håp om å hjelpe deg som student i å forstå dommene best mulig, har Obiter Dictum utarbeidet en quiz hvor du kan teste din forstelse av dommene du har lest. Testen består av Flashcards fra www.quizlet.com og tar sikte på sentrale spørsmål rundt de viktigste dommene.
Test deg selv:
Sist oppdatert: 28. mars 2023 kl. 12:00
Kapittel 1. Fast eiendoms grenser
HR-2022-993-A (Gondolbane)
Nøkkelord:
- Eiendomsrettens utstrekning opp i luften
- Interesselæren
Sammendrag:
Saken gjaldt spørsmål om grunneierne under en gondolbane har ekspropriasjonsrettslig vern, slik at de kan være part i en skjønnssak. For å besvare dette spørsmålet måtte Høyesterett ta stilling til eiendomsrettens utstrekning i luftrommet. Avstanden fra gondolbanen til hustakene varierte mellom 10 og 60 meter. Høyesterett går grundig gjennom eldre lovregulering av tiltak i luftrommet, forslag til lovgivning om eiendomsrettens grenser, rettspraksis knyttet til utnyttelse av luftrommet, juridisk teori og reelle hensyn. Høyesterett konkluderer med at det avgjørende for fastsettelsen av eiendomsrettens utstrekning i luftrommet er «hvor høyt grunneieren har interesse i å utnytte sin eiendom» og at eiendomsretten strekker seg så «langt som grunneieren etter en objektiv vurdering har en berettiget og saklig interesse i å nekte aktivitet eller tiltak over egen grunn», jf. avsnitt 55-56. Høyesterett kom til at grunneierne har ekspropriasjonsrettslig vern som følge av at grunneierne hadde en berettiget og saklig interesse i å nekte disse gondolbanene over egen grunn. Det ble vist til at gondolbanen var en varig og permanent plassert infrastrukturløsning av stort fysisk omfang.
Hvordan er dommen relevant:
(1) Fra dommen kan det utledes at interesselæren er bestemmende for hvor langt eiendomsretten går opp i luftrommet. Ved vurderingen av hvor høyt grunneieren har interesse i å utnytte sin eiendom må det ses hen til «fremtidig utvikling og muligheter, og gjeldende regulering er ikke avgjørende», jf. avsnitt 55.
(2) Dommen gir videre uttrykk for at eiendomsretten strekker seg «så langt som grunneieren etter en objektiv vurdering har en berettiget og saklig interesse i å nekte aktivitet eller tiltak over egen grunn», jf. avsnitt 56. Det innebærer at «det ikke kan plasseres permanente innretninger innenfor dette området uten at det foreligger ekspropriasjon eller inngått avtale med grunneieren», jf. avsnitt 56. En grunneier kan altså nekte tiltak eller aktivitet så langt opp i luftrommet som en grunneier har en berettiget eller saklig interesse i å nekte dette. Høyesterett presiserer imidlertid at ikke enhver aktivitet over egen grunn kan motsettes. Det er ikke gitt at en gondolbane som anlegges fra fjelltopp til fjelltopp eller over en dyp dal, vil krenke eiendomsretten. Grunneieren kan heller ikke motsette seg overflyvninger i flere hundre meters høyde over bakken, jf. avsnitt 57.
HR-2019-280-A (Skjærhalden Gjestehavn)
Nøkkelord:
- Strandrett
- Utbyggings- og utfyllingsrett
Sammendrag:
Saken gjaldt spørsmål om en 230 meter lang brygge, som delvis strakk seg inn foran naboeiendommen, krenket dennes strandrett og om deler av bryggen derfor må fjernes. Spørsmålet var om Sjøområdet ble ansett omfattet av strandretten da det var innbefattet i en reguleringsplan. Eieren hadde likevel opptrådt passivt, og dermed mistet sin rett gjennom konkludent adferd.
Dommen gir generell veiledning for tidligere rettspraksis om utbyggingsrett i avsnitt 32-47, og oppsummerer rettstilstanden i avsnitt 48-52. Deretter foretas den konkrete vurderingen.
Hvordan er dommen relevant:
Utbyggingsretten er etter dommen en «eksklusiv» rett til å utnytte sjøområdet utenfor egen eiendom, jf. avsnitt 50. Siden retten er eksklusiv er det ikke anledning til å anvende prinsippet først i tid, best i rett. Videre skal heller ikke rettighetene fastsettes etter en interesseavveiing mellom naboene, men hvor det er strid mot offentlige eller allmenne interesser kan dette likevel stilles seg annerledes, jf. avsnitt 52.
Etter en konkret vurdering kom førstvoterende under tvil til at brygga var akseptert gjennom konkludent adferd. Dette knyttet seg i hovedsak til at det var gitt nabovarsel, og at det var foretatt stiftelsesmøte, uten at det ble uttrykt misnøye over selve anlegget. Det var bare gitt noen kommentarer til selve utførelsen.
At utbygger burde foretatt nærmere undersøkelser før et så stort prosjekt kunnet talt i motsatt retning, men da begge parter var i villfarelse kunne dette vanskelig tillegges avgjørende vekt. Utbygger ble dermed etter omstendighetene ansett å ha hatt god grunn for å innrette seg som om alt var i orden.
Rt. 2011 s. 556 (Spellsundet)
Nøkkelord:
- Eiendomsrett utover i sjøen
- Marbakke- og tometersregelen
Sammendrag:
Saken gjaldt spørsmål om grunneiere hadde eiendomsrett utover i sjøen, og dermed kunne motsette seg at kommunen utnyttet området til småbåthavn. Selve Spellsundet ligger på en kontinentalsokkel, så det ble anført at hele sundet dermed var underlagt privat eiendomsrett. Subsidiært var anførselen at grunneierne uansett skulle ha eiendomsrett et rimelig stykke ut i sjøgrunnen, selv om det ble brådypt til over to meter dybde.
Hvordan er dommen relevant:
Dommen bekrefter at hovedregelen i norsk rett er eiendomsrett som strekker seg til marbakken eller – hvis marbakke ikke kan påvises – til to meter dybde ved middels lav vannstand, med henvisning til Rt-2005-1577 (Florø havn), se nedenfor.
Høyesterett definerte videre marbakken som overgangen fra «et relativt flatt og grunt stykke som strekker seg fra land, til et brattere dyp», der sjøbunnen «begynner å falle sterkt», jf. avsnitt 33. Marbakken må uansett ligge utenfor den aktuelle eiendom for at den skal danne grunnlag for eiendomsrett. Dette var ikke tilfellet i gjeldende sak, da spellsundet som nevnt ligger på et platå.
Analogisk anvendelse av vassdragsloven § 3 om grense etter midtlinjeprinsippet kunne følgelig belyse saken. Bestemmelsen gjelder bare fastlegging av eiendomsgrense i innsjø, ikke hvorvidt grunnen er underlagt eiendomsrett utover i sjø.
Til sist vurderte høyesterett om det kunne oppstilles et prinsipp om eiendomsrett et rimelig stykke ut i sjøen, når marbakke- eller tometersregelen ikke kan anvendes. Høyesterett fant at det ikke forelå tilstrekkelige rettskilder som kunne underbygge en slik regel, dette måtte eventuelt være en lovgiveroppgave. Strandeiers rettigheter ble ansett tilstrekkelig vernet gjennom strandretten, nabolovgivningen og offentligrettslige regler.
Rt. 2005 s. 1577 (Florø havn)
Nøkkelord: - Eiendomsgrenser utover i sjø - Marbakken - “Tometersregelen”
Sammendrag: Partene i saken var Florø kommune mot Sameiet Florø Gård, hvor førstnevnte gjennom avtale i 1994 hadde overtatt rettigheter i sjøareal fra sameiet. De to hovedproblemstillingen som reiste seg var (i) utstrekningen av de overførte rettighetene, og (ii) verdsettelsen av disse. Sistnevnte faller utenfor tema for den videre fremstilling. Hva angår det første spørsmålet var det nødvendig for Høyesterett å avklare hvilke rettigheter som falt inn under den alminnelige eiendomsretten som sameiet hadde overført til kommunen.
Hvordan er dommen relevant: Særlig relevant er uttalelsene Høyesterett har vedrørende hvilke sjøområder som er underlagt alminnelig eiendomsrett. Innledningsvis legger Høyesterett til grunn hovedregelen om at “eiere av grunn ned til strandlinjen har eiendomsrett ut i sjøen til marbakken eller, hvis slik ikke kan påvises, til 2 meters dybde ved middels lav vannstand” (min uthevelse). Kjennelsen angir dermed utgangspunktet for fastsettelsen av eiendomsgrensen i sjø. Uttalelsen indikerer tydelig at grensen prinsipalt trekkes ved marbakken (se Rt-2011-556 for definisjon av “marbakke”), men dersom slik ikke finnes i den konkrete sak, vil grensen trekkes hvor vannoverflaten blir to meter over grunnen. Det vil si at eiendomsgrensen etter (den prinsipale) marbakke-regelen kan strekke seg lenger utover i sjøen enn hvor dybden er to meter.
Rt. 2000 s. 1325 (Vorma)
Nøkkelord:
- Eiendomsrett til og i vassdrag
Sammendrag:
Saken gjaldt om en kommunes eiendomserverv av en parsell også gjaldt (i) strandkanten og (ii) elvegrunnen i Vorma. Høyesterett tok utgangspunkt i avtalen, men også et målebrev ble tillagt stor vekt, og kom frem til at strandkanten fulgte med. Elvegrunnen ble også ansett å tilhøre parsellen med hjemmel i den gangs vassdragsloven § 7 nr. 2, nå avløst av vannressursloven § 13 og avhendingslova § 3-6 a.
Hvordan er dommen relevant:
Fastsetting av eiendomsgrensen ved en overdragelse må bero på avtalen. I saken ble det ikke sannsynliggjort at eier hadde holdt igjen en stripe landareal langs elva. Målebrevet gav motsetningsvis uttrykk for at grensen gikk ved alminnelig sommervannstand. Da vannstanden kan variere, måtte det sannsynlige være at begge parter har forutsatt at eiendommen omfattet alt landareal frem til Vorma.
Når det kommer til elvegrunnen hjemler dommen presumsjonen i norsk rett om at den parsell som grenser til vassdrag også eier de tilstøtende vanndekte arealene. Dette er som nevnt i dag også lovfestet i avhendingslova § 3-6a og vannressurslova § 13. For at denne hovedregelen skal fravikes er det i rettspraksis stilt strenge beviskrav, jf. Rt-1971-596 og Rt-1979-1099.
I gjeldende sak ble ikke elvegrunnen på avhendingstidspunktet ansett å ha noen «spesiell verdi», og tidligere eier ikke kunne ha noen interesse av å beholde den, jf. s. 1331. Spørsmålet hadde heller ikke blitt diskutert under forhandlingene, eller under kart- og delingsforretningen. Det faktum at målebrevet tegnet grenselinjen ved vannlinjen kunne dermed ikke tas til uttrykk som en avtale om at elvegrunnen ikke skulle følge med ved salget.
Rt. 1998 s. 251 (Tellnes)
Nøkkelord: - Eiendomsrettens yttergrense i undergrunnen - Interesselæren
Sammendrag: Denne dommen gjaldt rettigheter til grunnvann, og derunder tok Høyesterett også stilling til generell eiendomsrett i undergrunnen. Saken gjaldt en grunneier som hadde boret etter grunnvann på skrå ned i undergrunnen, hvor det ble funnet grunnvann under naboeiendommen. Boringen krysset eiendomsgrensen - altså mellomgrensen mellom eiendommene - på 13 meters dyp, og selve grunnvannet ble funnet 116 meter under overflaten av naboeiendommen. Dette resulterte i at grunnvannet ble hentet 28 meter over mellomgrensen til naboen. Høyesterett konkluderte likevel med at grunnvannet ikke var omfattet av naboens eiendomsrett.
NB! Vannressursloven av 24. november 2000 nr. 82 (vrl.) regulerer i dag slikt tilfelle som i saken vedrørende grunnvann. Dommen kan likevel tas til inntekt for uttalelser om yttergrensen nedad i grunnen.
Hvordan er dommen relevant: Avgjørende for om naboen kunne kreve retten til grunnvannet var om hans eierrådighet kunne strekke seg så dypt som 116 meter under overflaten - i forhold til 14 meter i Askøy-dommen er dette naturligvis markant dypere. Høyesterett uttaler at yttergrensen i undergrunnen er uavklart, og heller ikke i Tellnes-dommen ønsker Høyesterett å fastslå grensen konkret. Dommerne kommer enstemmig til at eierretten uansett ikke kan strekke seg så dypt som 116 meter. Det anføres at yttergrensen “iallfall ikke strekker seg ubegrenset nedover i dybden; den omfatter ikke de dypereliggende lag”. Uttalelsen må forstås som at yttergrensen ikke strekker seg ubegrenset nedover, men likevel fortsatt uavklart nettopp hvor dypt den trekkes. Videre anfører Høyesterett at det vanskelig kan begrunnes en eneberettiget rett for grunneier lenger ned i undergrunnen enn han eller hun selv vanligvis kan utøve eierrådighet (interesselæren).
*Høyesterett la til grunn at grunnvannet altså ikke var naboen sin enerådende eiendom. Grunneier som foretok boringen tilegnet seg derfor rett til grunnvannet ved såkalt okkupasjon - prinsippet om først i tid, først i rett. Lege lata i dag følger derimot i denne sammenhengen av vrl. § 44.
Rt. 1988 s. 1345 (Strondafjorden)
Nøkkelord - Mellomgrenser i vassdrag - Djupål - Flat bunn
Sammendrag:
Saken gjaldt en tvist mellom eierne av eiendommen på østsiden av Ulnessundet, og eieren av eiendommen på vestsiden om eiendomsgrensen gjennom sundet. Sundet lå i en innsjø, og grensen måtte derfor fastlegges med utgangspunkt i vassdragsloven § 3 hvoretter grensen, hvis ikke annet følger av særlig hjemmel, skal gå «slik at hvert sted på bunnen tilhører den landside som det nærmest er en fortsettelse av». Ved fastleggelsen av grensen tar Høyesterett utgangspunkt i bunnforholdene slik de må antas å ha vært før det ble gjort inngrep i vassdraget. De geologiske forhold tydet på at bunnen i sundet i hovedsak har vært flat uten noen markert dypål. Bunnen kunne derfor ikke sees som en fortsettelse av den ene landside mer enn av den annen. Høyesterett uttaler at i «slike tilfeller må grensen trekkes etter midtlinjen». Høyesterett kom etter dette til at grensen mellom vestsiden og østsiden må trekkes midt i sundet. Ingen av partene hadde utøvet slik bruk på motsatt side av midtlinjen at det var grunnlag for å anta at det forelå særskilt hjemmel for en annen grense enn midtlinjen.
Hvordan er dommen relevant: (1) Fra dommen kan det utledes at dersom et vassdrag ikke har en forsenkning i grunnen som har karakter av å være en djupål, men heller er mer eller mindre flat hele veien så skal eiendomsgrensen trekkes «midt i innsjøen», jf. s. 1350. Selv om dommen gjelder innsjø, må det antas at samme regel gjelder for elv og bekk.
(2) Videre gir dommen uttrykk for at dersom vassdraget endrer seg, for eksempel ved flom eller ved menneskelige tiltak slik som utfylling, utbygging eller utgraving, så endrer ikke dette eiendomsgrensene. Eiendomsgrensene skal fastsettes etter hvordan bunnforholdene var før det ble gjort inngrep i vassdraget.
Rt. 1985 s. 1128 (Rugsund)
Nøkkelord:
- Strandrett
Sammendrag:
Spørsmålet i saken var om oppføring av fiskeoppdrettsanlegg var krenkelse av strandretten. Korteste avstanden fra anlegget til eiendommen var 85 meter, altså utenfor privat eiendomsrett. Problemstillingene i saken var (i) om strandrett innebærer en enerett til å plassere oppdrettsanlegg, og i annen rekke (ii) om anlegget medførte slike ulemper for utøvelsen av strandretten at det måtte fjernes.
Hvordan er dommen relevant:
Strandrett blir definert som en rett til «uforstyrret å kunne nyte de fordeler som følger av at en eiendom ligger til sjøen», jf. s. 1131. Slike rettigheter er blant annet tilgang med båt - såkalt tilflottsrett, mulighet for bading og friluftsliv, visse former for fiske, rett til utfylling ut i sjøen, og et visst vern mot forurensning og ulemper av estetisk art.
Høyesterett fremhever likevel at strandrettens innhold i hovedsak knytter seg til virksomhet fra eiendommen på land, og slik sett er et supplement til den landbaserte utnyttelse av eiendommen.
Da fiskeoppdrett ikke er knyttet til eiendom på noen måte taler dette for at strandretten ikke var krenket. I samme retning trakk det faktum at fiskeoppdrett er en ny næring med stor økonomisk betydning, mens strandretten etter sin art gjennomgående har et relativt beskjedent verdiomfang. En eventuell enerett for grunneiere til fiskeoppdrett i strandsonen ble dermed ansett for å ligge utenfor strandrettens rammer.
Til sakens andre problemstilling uttalte Høyesterett at fiskeoppdrett etter omstendighetene kan medføre ulemper i den grad at det må stoppes i kraft av strandretten. Også der utnyttelsen setter en stopper for klare planer om å utnytte område kan dette krenke strandretten. I gjeldende sak ble likevel ikke aktuelle ulemper eller påregnelig utnyttelses påvist.
Rt. 1984 s. 629 (Djupål)
Nøkkelord:
- Mellomgrensen i vassdrag
- Tolkningstvil
- Fiskerett
Sammendrag:
Tvist om eiendomsgrensen mellom eierne på vest-og østsiden av et sund. De siste 100 årene hadde det vært lite nevneverdig fiske før laksefiske tok seg opp på 1970-tallet og eierne på vestsiden begynte å selge fiskekort. Høyesterett stadfestet lagmannsrettens dom. Uttalt et krav om «klare holdepunkter» for å fravike hovedregelen om eiendomsgrensen i vassdrag jf. vassdragsl. §2 (s. 634). Det samme gjelder dersom fiskeretten skal være en eksklusiv rettighet forbeholdt grunneieren på den ene siden av vassdraget.
Hvordan er dommen relevant: Dommen er relevant for vurdering av eiendomsgrensen (mellomgrensen) i vassdrag dersom hjemmelsdokumentene (f.eks. matrikkel/skylddelingsforretning/avtale) byr på tolkningstvil. Det skal derfor mye til for å begrense grunneierens eiendomsrett. Dommen er prinsipiell da det tidligere var lite rettspraksis på området.
Rt. 1982 s. 1541 (Svartishei)
Nøkkelord:
- Mellomgrenser på land
- Statlig vs. privat grunn
- Tolkningsmomenter
Sammendrag;
Saken gjaldt tvist om eiendomsgrensen mellom statens eiendom og privat eiendom i et område på 4-5 km2. Staten solgte «Svartishei» til fjellgård i 1901. Høyesterett la særlig vekt på de utgangspunkter som følger av Rt-1967-313. I vurderingen ble det lagt rimelig vekt på gårdens behov da «i et område som fra naturens side er slik at utnyttelse av utmarksområdene utvilsomt har vært en viktig forutsetning for å bo der» (s. 1547). Staten fikk ikke medhold i at eiendomsgrensen skulle trekkes utelukkende ift. området fjellgården hadde utøvd eksklusiv eierrådighet.
Hvordan er dommen relevant: Høyesterett oppstiller en rekke relevante vurderingsmomenter ved fastleggingen av eiendomsgrenser. Det kan f.eks. ses til omfanget og behovet for beiterett (her: fast beiteområde for sau og melkekyr); hvorvidt området fremstår som en naturlig utstrekning av eiendommen; omfanget av jakt og fiske; hvorvidt jakt- og fiskeretten fremstår som beskyttet rett for utenforstående eller hvorvidt høstingsrettigheter anses som en festet rettsoppfatning i området.
Rt. 1980 s. 1325 (Furuto)
Nøkkelord:
- Mellomgrense på land
- Tolkningstvil
Sammendrag:
Saken gjaldt spørsmålet om eieren av en utparsellert fritidseiendom «Furuto» i Bamle hadde eiendomsrett til to små skjær som lå 7,5 m fra land. Lagmannsretten og Høyesterett tolket skylddelingsdokumentet fra 1969 slik at den alminnelige eiendomsgrensen gikk utover mot sjøen. Eieren av hovedbruket hadde hverken uttrykkelig eller ved manifestert rådighetsutøvelse forbeholdt seg noen rett til skjærene (s. 1329).
Hvordan er dommen relevant:
Dersom grunneieren har ment at en utparsellert eiendom sin rett skal begrenses må dette fremgå klart av hjemmelsdokumentene. Dokumentene må forstås i samsvar med hva som naturlig følger med eiendommen. Høyesterett viser her til at hjemmelsdokumentenes ordlyd er det klare utgangspunkt ved tvist om eiendomsgrenser.
Rt. 1972 s. 77 (Sperillen)
Nøkkelord: - Mellomgrenser i innsjø - Fritt midtstykke - Fiskerett (alders tids bruk)
Sammendrag: Saken omhandlet fastleggingen av eiendomsgrenser i innsjø. Fastleggingen av eiendomsgrensene var sentralt for vurderingen av om de tilknyttede grunneierne til Sperillen (innsjøen) kunne antas å ha eneberettiget fiskerett i vannet. Ved rettsforlik i 1958 ble det anerkjent at grunneierne skulle ha fiskeretten i vannet, men det ble ikke tatt stilling til om hvorvidt Sperillen måtte antas å ha et såkalt “fritt midtstykke” - hvor fisket derfor i utgangspunktet var fritt for allmennheten. Denne tvil ledet til søksmål som endte hos Høyesterett inntatt i Rt-1972-77. Høyesterett konkluderte uansett med at grunneierne tilknyttet Sperillen hadde ervervet enerett på fiske i hele innsjøen (ink. det frie midtstykke) gjennom alders tids bruk. (Dissens 3-2)
Hvordan er dommen relevant: Hvorvidt det må legges til grunn et “fritt midtstykke” (ikke privat eiendom) beror på en konkret vurdering av forholdene i den aktuelle innsjøen. Det uttales at vurderingen må se hen til “de dimensjonelle forhold, og vurdere hvor langt det overhode er rimelig etter sjøens dybde, bunnens karakter og avstanden fra land” om hvor langt eiendomsretten fra strandlinjen strekker seg utover i innsjøen hvor det er et fritt midtparti. Høyesterett uttaler videre at, selv om det i den aktuelle innsjøen antas å være et fritt midtparti, utelukker ikke dette i seg selv en enerådende fiskerett for private parter. En slik rett kan anerkjennes gjennom rettsgrunnlaget alders tids bruk. Grunneierne hadde ervervet fiskeretten gjennom langvarig fiske fra gammel tid, uavhengig av de konkrete eiendomsgrensene - derfor var det for Høyesterett ikke nødvendig å trekke de konkrete eiendomsgrensene i Sperillen.
Mindretallet (2 dommere) anførte at grunneierne ikke hadde ervervet eneberettiget fiskerett over det frie midtparti gjennom alders tids bruk (eller noe annet rettsgrunnlag for øvrig). De mente fiskeretten var begrenset til “så langt [grunneier] grunns går”, altså eiendomsgrensen utover i innsjø jf. på den tid gjeldende lov om laksefisket og innlandsfiske av 1964 § 76. Sperillen er en stor innsjø, dissensen gjaldt kun en del av innsjøen.
Rt. 1968 s. 1209 (Steingjerde)
Nøkkelord
- Mellomgrense på land
- Tolkning av utskiftningsforretning
- Passivitet
Sammendrag:
Saken gjaldt spørsmål om hvor grensen mellom to eiendommer gikk – om den gikk slik den var blitt fastsatt ved en utskiftningsforretning som ble avsluttet i 1917, eller slik den var før denne forretning fant sted. Utskiftningsforretningen gjorde at to utmarksteiger skiftet eier (A til bnr. 3 og B til bnr. 4). Gjerdet mellom bnr. 3 og 4 ble imidlertid aldri flyttet til den nye grenselinje. Det var enighet mellom partene om at når det gamle gjerdet ikke var flyttet, skyldtes det en avtale mellom eierne fra 1917, men det var uenighet om avtalens nærmere innhold. Kommunen (eier av bnr. 4) mente at avtalen gjaldt eiendomsretten, mens grunneieren av bnr. 3 mente den bare gikk på bruken og på gjerdeflyttingen. Høyesteretts flertall kom til at teig A tilhørte bnr. 4. Flertallet antok at avtalen som ble inngått like etter utskiftningsforretningen gikk ut på å omgjøre utskiftningen, og at det var rettslig adgang til det. Videre la flertallet vekt på at partene hadde vært passive overfor hverandre med hensyn til grensespørsmålet. Én dommer som kom til samme resultat som førstvoterende, men med en annen begrunnelse, tok ikke standpunkt til hva avtalen gikk ut på. Han mente at eierne ved senere bruk av teigene og ved gjensidig passivitet hadde godtatt at den gamle grensen skulle bestå. En annen dommer dissenterte og fant det ikke godtgjort at utskiftningen skulle omgjøres. (Dissens 4-1)
Hvordan er dommen relevant:
(1) Fra dommen kan det utledes at partene fritt kan avtale med bindende virkning hvor eiendomsgrensen skal gå. Høyesteretts flertall uttaler at det ikke er «tvilsomt at de hadde slik avtalefrihet i et tilfelle som vårt», jf. s. 1216. Det er uten betydning at andre grenser er fastsatt ved utskiftningsforretning.
(2) Det kan videre utledes at ved tvist om hvor eiendomsgrensene går skal det legges vekt på partenes adferd. I dette tilfelle ble det lagt vekt på at partene hadde vært passive overfor hverandre med hensyn til grensespørsmålet.
Rt. 1959 s. 1198 (Askøy)
Nøkkelord: - Mellomgrenser i undergrunnen - Eiendomsrettens yttergrense nedover i undergrunnen - Rimelig eierinteresse
Sammendrag:
Saken gjaldt eiendomsrett til en tunnel anlagt av de tyske myndighetene under andre verdenskrig. Tunnelen gikk nordvest inn i berggrunnen under tomt B fra tomt A. Den vesentlige delen av tunnelen lå under tomt B, og eieren av tomt B mente derfor at tunnelen skulle deles loddrett etter mellomgrensene på jordoverflaten. Det fremgår av avgjørelsen at avstanden mellom jordoverflaten på tomt B og tunneltaket varierte fra 7 til 14 meter. Eieren av tomt A hevdet at eieren av tomt B ikke kunne anses å ha noen reell interesse av tunnelen, og at en tilknytning til tunnelen ville medføre uforholdsmessig store utgifter for part B. Konklusjonen i saken var at part B ble tilkjent eiendomsrett for den del av tunnelen under hans eiendom. Hvordan er dommen relevant:
Høyesterett uttaler at eierinteressen til part B beror på en objektiv vurdering av om tunnelen vil tilføre ham en viss verdi uten urimelig store utgifter - de subjektive forhold er ikke like viktige. Spørsmålet er “hvilke muligheter en eier av overflateeiendommen generelt sett har” for bruken av den omtvistede undergrunnen. For dette spørsmål kan det også legges til grunn et fremtidsskuende perspektiv - altså hvilke utnyttelsesmuligheter som trolig vil kunne realisere seg i rimelig fremtid.
Yttergrensene i undergrunnen kan avgjøres ut ifra en “bestemt avstand nedover” (x-antall meter), eller hvor dypt grunneier har “interesse eller nytte av å gjøre eiendomsretten gjeldende”. Høyesterett kommer til at B uansett har eiendomsrett uavhengig av hvilken av disse to rettsoppfatninger som ville vært lagt til grunn - det uttales med andre ord ikke hvilken rettsoppfatning som var avgjørende i den konkrete sak, men at yttergrensen hvert fall er minst 14 meter dyp.
Fra dommen kan det utledes at det må ses hen til avstanden nedover i grunnen (uten at Høyesterett fastslår noen konkret yttergrense i saken) og hvilke utnyttelsesmuligheter [objektivt sett] de ulike grunneierne har, ved fastsettelsen av eiendomsgrensene.
Rt. 1951 s. 417 (Vang)
Nøkkelord
- Mellomgrenser i vassdrag
- Fritt midtstykke i innsjø
- Statsallmenning
Sammendrag: Dommen omhandler om et fjell og to innsjøer er underlagt privat eiendomsrett eller om de helt eller delvis utgjør en statsallmenning. Saken reiser to hovedproblemstillinger: 1) Hvem som har eiendomsrett til fjellet nord for Bygdin og Tyin, og 2) Om det i Bygdin og/eller Tyin finnes et midtparti som ikke er underlagt privat eiendomsrett. Høyesterett konkluderte med at fjellet nord for Bygdin og Tyin var under privat eiendomsrett, og ikke en statsallmenning. Det ble lagt vekt på at det var en gammel festnet oppfatning hos hele bygdefolket i Vang og hos statens egne myndigheter at fjellet var underlagt privat eiendomsrett, og at det kontinuerlig har vært utøvet med tamrein som næring i området. Høyesterett kom videre til at det i Bygdin var et midtparti som var statsallmenning, mens Tyin i sin helhet var underlagt privat eiendomsrett. Det som var avgjørende for Tyin, var at strandeierne hadde fisket overalt i vannet over lang tid, og at en konstatering av et fritt midtstykke ville utgjøre et stort inngrep for disse fiskerne. Det kunne ikke legges avgjørende vekt på at vannets størrelse talte imot en slik konklusjon. For Bygdin ble det lagt vekt på at fisket var lokalisert til relativt få steder, at innsjøen var mindre egnet for fiske og at ingen hadde utnyttet vannet som om de skulle ha vært eiere.
Hvordan er dommen relevant:
(1) Det kan fra dommen utledes flere relevante momenter i vurderingen av om et område er underlagt privat eiendomsrett eller om det utgjør en statsallmenning. Sentrale momenter i vurderingen er (1) om det har vært allment kjent at området er en statsallmenning, (2) om det eksisterer en allmenn festnet rettsoppfatning om spørsmålet i vedkommende område og hos staten selv, og (3) hvordan de private – som hevder området er underlagt privat eiendomsrett – har opptrådt og handlet i eldre og nyere tider.
(2) Det kan videre utledes at ved vurderingen av hvorvidt det foreligger et fritt midtstykke i en innsjø, må legges vekt på hvilken historisk bruk som er utøvd, innsjøens beliggenhet og tilgjengelighet, og at «vannets størrelse bare er ett av de momenter som har betydning for avgjørelsen», jf. s. 426. Innsjøene her var i fysisk utstrekning forholdsvis like, Bygdin var ca. 40 km2 og Tyin ca. 30 km². Høyesterett kom imidlertid til at Bygdin hadde et fritt midtstykke, mens Tyin i sin helhet var underlagt privat eiendomsrett. Høyesterett la avgjørende vekt på bruken og innsjøenes beliggenhet.
(3) Dommen gir uttrykk for hvor langt ut i innsjøen eiendomsretten skal gå før man er over på det frie midtstykket. Høyesterett uttaler at «Grensen for statsallmenningen i Bygdin skal gå 100 meter fra land og til 20 meters dyp der dette faller utenfor 100 metersgrensen, regnet etter vannets naturlige nivå ved alminnelig sommervannstand», jf. s. 427.
(4) Dommen legger også til grunn at det er staten som er eier av det frie midtstykket i en innsjø. Det uttales ikke direkte at staten er eier, men forutsetningsvis sies det at dersom hele sjøen ikke er underlagt privat eiendomsrett, så må det gjenværende parti (midtstykket) i så fall tilhøre staten, jf. s. 425.
Test deg selv i Fast eiendoms grenser
Kapittel 2. Naborett
Rt. 2006 s. 486 (Oslo Lufthavn)
Nøkkelord:
- Flyplasstøy
- Erstatning etter gl. § 9
- «Venteleg» etter gl. § 2 (3)
Sammendrag:
Saken gjaldt ulike eiere av eiendommer rundt Oslo Lufthavn Gardermoen, som ble tilkjent erstatning for verdiforringelse, spesielt på grunnlag av støy, jf. gl. § 9, jf. § 2. Flyplassen var opprinnelig en militærflyplass, og det pågikk samtidig en økning i den sivile flytrafikken som ble dominerende. Eierne bosatte seg i området når flyplassen var anlagt, men før Gardermoen ble vedtatt som hovedflyplass. Vedtaket medførte en fem til seksdobling av flytrafikken, i tillegg til at flyplassen ble utvidet og det ble anlagt en ny rullebane. Høyesterett viste til at selv om virksomhetens art var den samme, og man det var ventelig med økning i flytrafikken generelt, på flyplasser, måtte virksomheten på Gardermoen nærmest anses som en ny virksomhet, og at det var snakk om en ny ulempe. Høyesterett kom derfor frem til at støyplagene som følge av at Gardermoen ble hovedflyplass ikke var «venteleg» før vedtaket i 1992, og at eiendommene var påført en «urimelig» ulempe, jf. gl. § 2 (3)
Hvordan er dommen relevant:
Dommen gir uttrykk for at det oppstilles en høy terskel for å anse en ulempe som «urimelig», dersom man kommer frem til at ulempen er «venteleg», jf. gl. § 2 (3). Høyesterett uttalte at dersom ulempen er «ventelig, må man over en svært høy tålegrense før den kan bli ansett som urimelig», jf. avsnitt 95.
Dommen er sentral for ventelighetsvilkåret etter gl. § 2 (3). Om vilkåret viste Høyesterett til følgende:
Om ordlyden i «venteleg» etter gl. § 2 (3): Høyesterett viste til forarbeidene hvor det heter at «påregnelig» knytter seg til hva som «kan tenkjast å koma til å skje» mens formuleringen «venteleg» er knyttet til det som «trules, eller etter måten sannsynleg, vil koma til å skje», jf. avsnitt 62. Dommen gir følgelig uttrykk ventelighetskriteriet er strengere enn det som anses påregnelig.
Rettspraksis viser at det oppstilles høy terskel for at utvikling hos etablerte virksomheter anses som «urimelig» etter gl. § 2 (3), jf. bl.a. Bodø-dommen. Dette er fordi samfunnsutviklingen normalt tillegges stor vekt ved ventelighetsvurderingen. Dommen er imidlertid illustrerende for at det går en nedre grense for hvor mye samfunnsutviklingen kan tillegges vekt. Høyesterett viste her til at det ved ventelighetsvurderingen må ses hen til om forverringen ulempene er såpass vesentlige, at det er naturlig å sammenligne med en helt ny form for virksomhet og en helt ny form for ulempe, jf. avsnitt 56 flg. I den foreliggende saken var utviklingen av en slik art at den nærmest måtte karakteriseres som en ny form for virksomhet og ulempe. Ulempene ble ansett som nye fordi de hovedsakelig var knyttet til et politisk vedtak om å anlegge Gardermoen som hovedflyplass, og ble dermed ikke ansett som et resultat av den alminnelige samfunnsutviklingen. Dette talte for at ulempen ikke var «venteleg» etter gl. § 2 (3).
Dommen gir uttrykk for hovedregelen om at det ventelighetsvurderingen må ta utgangspunkt i det tidspunktet eierne etablerte seg i området [etableringstidspunktet]. I den foreliggende saken uttalte Høyesterett imidlertid at det «ikke kunne tillegges avgjørende betydning at naboen etablerte seg etter at den opprinnelige flyplassen var kommet», jf. avsnitt 58. Begrunnelsen for dette var at Gardermoens nye funksjon som hovedflyplass, tilsa at flyplassen «nærmest kunne karakteriseres som en ny form for virksomhet», jf. avsnitt 58. Dommen gir følgelig uttrykk for at etableringstidspunktet ikke alltid vil være avgjørende for ventelighetsvurderingen.
Dommen oppsummerer relevant rettspraksis knyttet til tålegrensevurderingen etter gl. § 2, deriblant Rt-1977-1155 (Flesland), Rt-1974-524 (Fornebu), Rt-1973-1193 (Bodø), Rt-1972-142 (Jernverket), Rt-1971-378 (Grisehus), og Rt-1964-609 (Hunton Bruk).
Rt. 1994 s. 681 (Søppelfylling i Fana)
Nøkkelord:
- Rettsvirkninger ved brudd på gl. § 2
- Årsakssammenheng mellom psykisk skade og tålegrense
Sammendrag:
Naboen til en søppelplass ble sterk generert av lukt o.l. fra søppelplassen, og eieren hevdet at søppelplassen hadde gitt ham psykiske skader og handlingslammelse over en lengre periode. Dette kom frem etter kommunen hadde kjøpt eiendommen til en takst som så bort fra ulempene om at naboeiendommen var en søppelfylling. I tillegg til denne taksten krevde eieren erstatning for de psykiske skadene, dels som følge av ulempene ved eiendommen og dels pga. kommunens saksbehandling av saken. Naboen fikk ikke medhold i kravet sitt da det ikke forelå årsakssammenheng mellom ulempene og de psykiske skadene.
Hvordan er dommen relevant:
Dommen illustrerer at gl. § 9, jf. § 2 i utgangspunktet omfatter direkte personskader også. Høyesterett kom imidlertid frem til at det i foreliggende sak at det ikke var naturlig å løse spørsmålet om psykisk skade ut fra spørsmålet om tålegrense, men at det heller måtte løses ut fra alminnelige erstatningsregler herunder adekvansreglene.
Dommen har generelle uttalelser om årsakssammenheng mellom direkte personskade og ulemper etter gl. § 2. Høyesterett slår fast at det i utgangspunktet i saker som denne skal søkes erstatning etter alminnelige erstatningsregler, ikke en tilleggserstatning for eiendommen grunnet brudd på gl. § 2.
Rt. 1989 s. 902 (Nordstrand)
Nøkkelord:
- Tålegrense
- Bruksrettigheter
Sammendrag:
Saken gjaldt tvist mellom rettighetshavere til brygge-, sjøbu- og båtplasser ved Nordstranda, og mellom dem og den bakenforliggende grunneier, om omfanget av deres rettigheter og om retten til å utnytte det utenforliggende areal i sjøen til båthavn. I slutten av 1970-årene lot (A) bygge en 124 meter lang brygge, eller pir, ut fra den av hans bryggeplasser som ligger nærmest (B) sin bryggeplass. Bryggens østre kant går i forlengelse av vestgrensen for B sin bryggeplass ut i sjøen, og bryggen inngikk som del av en småbåthavn som A allerede hadde etablert i tilknytning til sin eiendom. (C) har akseptert byggingen av bryggen. Den utløste imidlertid protester fra en av rettighetshaverne til (D) sin bryggeplass, som mente at adkomsten til og utnyttelsen av den ble hindret ved at (A) leide ut båtplasser på østsiden av den nye bryggen. (Dissens 3-2)
Hvordan er dommen relevant:
Som nevnt står man i Nordstranda overfor et sammenhengende bryggeplassområde med en rekke rettighetshavere, langt flere enn de som er parter i ankesakene. Høyesterett uttaler at «rettighetene innebærer rett til å ha båtplass, brygge og sjøbu innenfor de innbyrdes grenser i området. Realiteten er at hele den tradisjonelle, praktiske utnyttelse av strandlinjen og strandområdet er beslaglagt av bryggerettshaverne, og av dem alene», jf. s. 908. De har således, i den tid man har kjennskap til, ansett seg berettiget til å utnytte det utenforliggende sjøareal ved bygging og utvidelse av sine brygger, som strandområdet bakover ved oppførelse av sjøbuer.
Høyesterett fremhever bruksrettighetene i denne avgjørelsen. Det uttales at: «man her har å gjøre med bruksrettigheter av en slik karakter at rettighetshaverne i det vesentlige må ha de samme beføyelser som om de skulle vært eiere i strandområdet, så langt det dreier seg om former for utnyttelse som har en naturlig og rimelig sammenheng med det formål rettighetene har skullet tjene», s. 908. Dette innebærer at den strandrett som ellers tilligger en grunneier mot sjøen, så langt må tilligge de bruksberettigede, hver for seg og samlet.
Rt. 1980 s. 309 (Nyttebro)
Nøkkelord:
- Ikke-økonomiske forhold
- Naborett
- Erstatning for støyulemper i forbindelse med ekspropriasjon
Sammendrag:
Saken gjaldt utmåling av erstatning ved overskridelse av tålegrensen etter gl. § 2. Sakens parter var enige om at den naborettslige tålegrense var overskredet på grunn av høyt trafikknivå og støy, men det var hevdet å være feil at det ble gitt full ulempeerstatning. Utmålingen baserte seg på at ekspropriatene kunne foreta bygningsmessige tiltak som kunne dempe støyforstyrrelsene. Høyesterett presiserer imidlertid at dette er uriktig lovanvendelse. Eieren var ikke påført et økonomisk tap ved ulempene, og at han som utgangspunkt ikke kunne komme i noen annen stilling selv om han hadde mulighet for gjennom påkostninger å avverge ulemper som ikke direkte medførte økonomisk tap. Det kunne heller ikke utledes krav på erstatning for tap av ikke-økonomisk art etter ekspropriasjonserstatningsloven § 7 eller gjenopprettingsprinsippet i ekspropriasjonserstatningsloven § 10.
Hvordan er dommen relevant:
Høyesterett uttaler at dersom «støyulemper ikke medfører reduksjon verken i eiendommens omsetningsverdi eller i mulighetene for økonomisk utnyttelse av den, er eieren ikke påført noe økonomisk tap direkte ved ulempene», jf. s. 315. I den konkrete vurderingen la Høyesterett vesentlig vekt på at naboer i praksis «bare har fått erstatning for det økonomiske tap som støyulemper har påført dem». Retten kunne heller ikke se at «grannelovens bestemmelser gir grunnlag for erstatning av utgifter for å avverge slike ulemper av ikke-økonomisk art som den foreliggende sak gjelder», jf. s. 318. Det kunne imidlertid utvilsomt anføres rimelighetshensyn for en utvidet anvendelse av gjenopprettingsprinsippet i ekspropriasjonserstatningsloven § 10. Utfallet ble likevel at det ikke forelå tilstrekkelig grunn til å bygge på en slik utvidet anvendelse.
Rt. 1973 s. 1193 (Bodø)
Nøkkelord:
- Flyplasstøy
- «Venteleg» etter gl. § 2 (3)
- Erstatning etter gl. § 9
Sammendrag:
Saken gjaldt en rekke huseier i nærheten av Bodø flyplass som hadde etablert seg etter at flyplassen ble et faktum i 1950. Høyesterett kom frem til at huseierne ikke hadde krav på erstatning etter gl. § 9, idet utviklingen av flyplassen og støyulempene måtte anses som «venteleg» etter gl. § 2 (3) ikke var oppfylt.
Hvordan er dommen relevant:
Dommen er illustrerende for at ventelighetsvurderingen i utgangspunktet er objektiv, og at det er etableringstidspunktet som er avgjørende. Her viste Høyesterett til at «[v]urderingen av ventelighets-kriteriet må skje ut fra en objektiv bedømmelse av situasjonen på den tid vedkommende huseier etablerte seg i området. Det er ikke huseierens subjektive forestillinger om hvorledes utviklingen ville bli som skal legges til grunn.», jf. s. 1201.
Dommen gir uttrykk for at den alminnelige samfunnsutviklingen må tillegges stor vekt ved ventelighetsvurderingen. Høyesterett uttalte at flyfrekvensen og støyen fra jetflyene steg jevnt og sikkert, men dette måtte anses som ventelig ettersom det det var «en følge av den alminnelige utviklingen» og at selv en rask utvikling, ikke kunne endre vurderingen, jf. s. 1. Videre uttalte Høyesterett på samme side at «den som med åpne øyne har bygd sin bolig i nærheten av en viktig flyplass, er selv den nærmeste til å bære risikoen for de følger naboskapet kommer til å medføre».
NB! Se Rt-2006-486 (Oslo Lufthavn) som er illustrerende for at den alminnelige samfunnsutviklingen ikke alltid vil tillegges betydelig vekt i ventelighetsvurderingen.
Rt. 1972 s. 142 (Jernverket)
Nøkkelord:
- Røykutslipp
- «Uturvande» etter gl. § 2 (2)
- Erstatning etter gl. § 9 jf. § 2
Sammendrag:
Saken gjaldt røykutslipp fra Jernverket i Mo i Rana, hvor Jernverket ble frifunnet. Saksøkerne krevde erstatning for skade og ulempe ved nedfall av rød røyk fra henholdsvis LD-anlegget og elektrostålovnene. De godtok at virksomheten frem til 1961/62 ikke var urimelig til ulempe for naboene, men etter dette tidspunktet ble LD-metoden som forverret røykplagen benyttet, og elektrostålovnen utvidet. Høyesterett kom frem til at saksøkerne ved å bygge eiendommer i nærheten av Jernverket etter at Jernverket var besluttet anlagt i 1946, hadde tatt en risiko for røykplager. Høyesterett kom frem til at endringene i 1962 ikke overskred det som ble ansett som ventelig, ettersom økningen av ulempene skyldtes en endret driftsmåte og gradvis ekspansjon, og ikke en radikal omlegging av virksomheten. Videre kom Høyesterett frem til at ulempene med tiltaket ikke kunne anses «uturvande» etter gl. § 2, selv om renseanlegget ikke var installert i tide. (Dissens 4-1)
Hvordan er dommen relevant:
Et moment i «uturvande»-vurderingen er hvor sikkert det er at det eventuelle ulempereduserende tiltaket vil ha en praktisk effekt. Høyesterett la betydelig vekt på at det var «begrensede muligheter for å forutse rensesystemets praktiske effekt i det konkrete tilfellet», jf. s. 146
Varigheten av ulempen eller skaden kan være et moment av betydning i urimelighetsvurderingen. I den foreliggende sak la Høyesterett vesentlig vekt på at ulempene var av «forbigående og forholdsvis kortvarig art», jf. s. 146
Om vurderingen av hva som pleier å følge av «vanlege bruks- eller driftsmåtar»: Høyesterett viste til at endringen av driftsmåten og økningen av røykulempen hadde sammenheng med «en endret driftsmetode og en gradvis ekspansjon av bedriftens virksomhet i det hele, ikke med en radikal omlegging av jernverkets tidligere virksomhet», jf. s. 145. Dette talte for at endringen ikke var urimelig.
Rt. 1971 s. 378 (Søndre Fjeldstad)
Nøkkelord:
- Luktplager ved nyoppført grisehus
- «Uturvande» etter gl. § 2 (2)
Sammendrag:
Saken gjaldt nabomessige luktplager [ulemper] fra gjødselhåndteringen og ventilasjonsluften knyttet til drift av et større grisehus hvor gårdbrukerne oppforet rundt 500 griser. Ved vurderingen av luktplagene [ulempene] knyttet til gjødselbehandling, kom Høyesterett frem til disse var av en slik karakter som man i jordbruksområder måtte være forberedt på. Det sentrale spørsmålet i saken var imidlertid knyttet til lukten i den kontinuerlige ventilasjonslukten. Etter en konkret helhetsvurdering, kom Høyesterett frem til at lukten fra ventilasjonspipen ikke overskred ble ansett som «uturvande» etter gl. § 2.
Hvordan er dommen relevant:
Dommen gir uttrykk for samtlige vurderingsmomenter ved vurderingen av om tiltaket er «uturvande», jf. gl. § 2. Høyesterett uttalte et moment i vurderingen er «hvor meget som må til for å fjerne eller redusere […] ulempene.» Dette kan omformuleres som et spørsmål om hvilke tiltak som med rimelighet kan kreves av tiltakshaver. I den foreliggende saken var vilkåret særlig knyttet til spørsmålet om ulempene ville vært fjernet eller redusert dersom grisehuset ble bygget i større avstand fra naboeiendommene. I den konkrete helhetsvurderingen viste Høyesterett til følgende:
(1) Den konkrete plasseringen av grisehuset innebar en arbeidsbesparelse for gårdseieren. Videre ville en eventuell omplassering av grisehuset, innebære en «viss økonomisk belastning» for gårdseieren, jf. s. 383. Dommen gir følgelig uttrykk for at tiltakets betydning for tiltakshaver kan være et relevant moment i vurderingen.
(2) Det ble ansett som ønskelig å plassere et grisehus av en slik art på eiendommens høyeste punkt, hvor fortynningen av ventilasjonsluften er best. Det var uklart om hvorvidt det var en fordel å plassere grisehuset på et lavere sted hvor terrenget trolig ville medføre et ugunstig fortynningsløp, jf. 384. Dommen gir følgelig uttrykk for at et relevant moment kan være om eventuelle ulempereduserende tiltak vil ha praktisk effekt.
Rt. 1969 s. 757 (Sandvika Gjestgiveri)
Nøkkelord:
- «Uturvande» støy
- Tålegrense
Sammendrag:
Utbygging av et veianlegg førte til store mengder støy for et gjestgiveri i nærheten, som førte til at gjestgiveriet gikk med store tap grunnet nedsatt gjestebesøk. Eieren av gjestgiveriet krevet erstatning fra staten for den tapte inntekten, og vant gjennom. Høyesterett kom til at vegvesenet ikke hadde tatt noen forholdsregler for å minske støynivået fra utbyggingen, og at den derfor måtte anses som «uturvande» etter gl. § 2.
Hvordan er dommen relevant:
Dommen illustrerer naboers krav til å undersøke om arbeid som skal gjøres er sjenerende for naboeiendommer, og om skadene eller ulempene arbeidet medfører kan tas hensyn til.
Førstvoterende uttaler på slutten av s. 760 og starten av s. 761 at «[d]et som for meg er avgjørende er nemlig at det for Høyesterett er klarlagt at man hverken ved prosjekteringen eller gjennomføringen av arbeidet tok hensyn til det støy dette ville volde naboene». Videre uttales det at det på grunnlag av dette, må antas at dersom «man hadde lagt vekt på støyproblemet, kunne man oppnådd en betydelig forbedring uten uforholdsmessige omkostninger».
Uttalelsene gir uttrykk for at det i lignende saker vil tilkjennes erstatning dersom det foreligger gode muligheter for å redusere skader eller ulemper for naboeiendommen, men dette er ikke vurdert før oppstart av arbeidet.
Test deg selv i Naborett
Kapittel 3. Servitutter
HR-2020-2186-A (Stryken Gård)
Nøkkelord:
- Tålegrense
- Tida og tilhøva (samfunnsendringer)
Sammendrag:
En større skogeier hadde ved hevd ervervet rett til å kjøre tømmerbiler og andre kjøretøy over et gårdstun. Saken gjadt spørsmålet om omfattende tømmertransport og annen kjøring i forbindelse med skogsdrift gjennom tunet på et gårdsbruk overskrider tålegrensen i servl. § 2. Høyesterett var enig med lagmannsretten i at mye talte for at tålegrensen var overskredet. Konsekvensene av å bli vekket om natten på grunn av støy og lys fra bilene samt å bli vesentlig forstyrret i helgene, taler for at belastningene for Stryken gård ved kjøring om natten og i hvert fall noen tidsperioder i løpet av helgene overskrider tålegrensen. Da Høyesterett ikke hadde tilstrekkelig grunnlag til å ta stilling til tålegrensen i lys av en interesseavveining mellom partene, ble lagmannsretten dom opphevet for så vidt angikk de fastsatte begrensninger i bruken.
Hvordan er dommen relevant:
Saken reiser to hovedspørsmål. For det første om Løvenskiolds utøvelse av veiretten gjennom tunet på Stryken gård overskrider tålegrensen etter servl. § 2. For det andre – og under forutsetning av at bruken går ut over tålegrensen – er det spørsmål om det med hjemmel i § 2 eller ulovfestet rett kan treffes nærmere bestemmelser om utøvelsen av servitutten, slik lagmannsretten har gjort i domsslutningen punkt 2 og 3, jf. avsnitt 34. Høyesterett trekker ut sentrale momenter for å besvare begge.
Høyesterett legger til grunn at servituttens innhold fastlegges i utgangspunktet på grunnlag av en «tolkning av stiftelsesgrunnlaget, hva enten dette er avtale, ekspropriasjon eller hevd», jf. avsnitt 37. Her vises det til forarbeidene at servl. § 2 er en tolkningsregel som angir prinsippene for fastleggelsen av servituttens innhold og utøvelse der hvor dette ikke klart fremgår av stiftelsesgrunnlaget, jf. Ot.prp. nr. 8 (1967–1968) side 62. Basert på dette legger Høyesterett til grunn at Løvenskiold gjennom hevd og som følge av formålet med veiretten og «tida og tilhøva», jf. § 2 (2), i utgangspunktet har rett til å bruke veien i forbindelse med industrielt skogbruk slik det utøves i dag. Dette vil omfatte «kjøring med lastebil/tømmerbil, landbruksmaskiner og skogsmaskiner», men også «kjøretøy som brukes til vedlikehold av skogsbilveien nødvendigvis er omfattet av veiretten», jf. avsnitt 41. Høyesterett baserer denne drøftelsen med at grunnhensynet er «omsynet til best mogleg utnytting» som følger av forarbeidene, jf. avsnitt 43.
Viktige momenter man kan utlede fra dommen er hva som ligger i begrepet «tida og tilhøva». Høyesterett viser til at hensynet til at bruken kan tilpasses «tida og tilhøva», har imidlertid også en side til «andre samfunnsendringer enn tekniske fremskritt og nye bruksmåter». Man kan forstå det slikt at «også ny kunnskap, for eksempel om helse og miljø, og endringer i samfunnets prioriteringer i den forbindelse, kan ha betydning for tålegrensen», jf. avsnitt 45. Én side av dette er at eieren av den tjenende eiendom må tåle at servitutthaveren tar i bruk ny teknikk og utnytter retten i tråd med dagsaktuelle bruksmåter, men bare så langt dette ikke er urimelig for den tjenende eiendom, jf. avsnitt 46. Når ulempene ved kjøringen skal vurderes, må det foretas en totalvurdering. Støy fra bilene er neppe i seg selv utslagsgivende, og heller ikke støvproblemet. Høyesterett påpeker at konsekvensene av å bli «vekket om natten på grunn av støy og lys fra bilene samt å bli vesentlig forstyrret i helgene, taler for at belastningene for Stryken gård ved kjøring om natten og i hvert fall noen tidsperioder i løpet av helgene overskrider tålegrensen i servl. § 2», jf. avsnitt 54.
En annen ting man kan utlede fra avgjørelsen er adgang til med hjemmel i servl. § 2 å treffe nærmere bestemmelse om utøvelsen av servitutten. I denne sak er situasjonen imidlertid – som Høyesterett har vært inne på – at «Løvenskiolds veirett ikke er klart og entydig bestemt gjennom hevdsbruken, og at veirettens innhold må fastlegges ved tolkning etter § 2», jf. avsnitt 71. Det er altså i denne sak ikke spørsmål om endring av servitutten, men om å avklare innenfor hvilke grenser den kan utøves. Høyesterett kommer dermed med et obiter dicta, da det «taler gode grunner for at det også for positive servitutter må være en viss adgang til å få dom for retting, i den forstand at utøvelsen av servitutten begrenses så langt det er nødvendig for at bruken ikke skal overskride tålegrensen», jf. avsnitt 71.
LB-2016-171471 (Televerket)
Nøkkelord:
- Servl. § 5
- Vilkåret “ingen avgjerende grunn i mot det”
Sammendrag:
Saken handlet om at Televerket hadde satt opp en mast for utstyr til kringkastning. Grunneieren hadde en ambisjon om å selge hyttetomter på den tjenende eiendommen og krevde flytting av masten etter servl. §5. Lagmannsretten konkluderte med at masten kunne bli omskippet ettersom en omplassering ikke resulterte i økte ulemper. Det alternative punktet hadde tilnærmet god beliggenhet til formålet. Grunneier betalte omkostningene for å få flyttet masten.
Hvordan er dommen relevant:
I dommen blir det gitt uttalelser om hvordan vilkåret “ingen avgjerende grunn i mot det” skal bli forstått. Det sentrale er forholdet til motparten i vurderingen av alternative plasseringer. Lagmannsretten uttaler at servituttlovens regler om omskipning ikke går så langt at man kan ta i betraktning motpartens bruksrett på tredjemanns grunn. Tilsvarende gjelder samtykke fra tredjemann om disponering av en gjenstand for alternativ plassering.
Rt. 2015 s. 120 (Aadnevik)
Nøkkelord
- Veirett
- Stiftelsesgrunnlaget
- Servl. § 2
Sammendrag:
Saken omhandlet omfanget av en veirett ervervet ved hevd. Spørsmålet var om en rettighetshaver kunne avgi veirett til tre parseller fradelt fra vedkommendes eiendom. Høyesterett svarte bekreftende, forutsatt at denne er innenfor tålegrensen etter servl. § 2. Det var ikke grunnlag for å begrense utøvelsen av hevdede bruksrettigheter.
Hvordan er dommen relevant:
Utgangspunktet for vurderingen av veirettens omfang er stiftelsesgrunnlaget. Dette kan utledes av Rt-1915-20 om avtalt veirett. Høyesterett bekrefter at «de samme prinsipper kommer til anvendelse». Det bemerkes at «bruksrettens innhold – uavhengig av stiftelsesgrunnlag – vil måtte fastlegges både på grunnlag av tidligere bruksutøvelse og på grunnlag av behovet for en tidsmessig tilpasning». (Min kursivering). Dommen inntatt i Rt-1937-355 er illustrerende for en slik dynamisk tilnærming for en veirett ervervet ved alders tids bruk. Bruken ble tillatt utvidet til kjøring med lastebil som nødvendig bierverv for å fylle «et reelt og påtrengende behov som må ansees hjemlet i utviklingens medfør». Regulerer ikke stiftelsesgrunnlaget avgivelse av veirett, beror spørsmålet på servl. § 2. Det avgjørende er om en avgivelse av veirett ved fradeling av parseller er «urimelig eller uturvande» til skade eller ulempe for eieren av den tjenende eiendom, jf. servl. § 2.
Rt. 2011 s. 228 (Naturbetong II)
Nøkkelord:
- Servitutt
- Erstatning
Sammendrag:
Spørsmålet var hvorvidt herskende eiendom kunne kreve erstatning etter servl. § 17, etter at tjenende eiendom hadde oppført leilighetskompleks i strid med en negativ servitutt om villamessig bebyggelse. I saken hadde tiltakshaveren fått byggetillatelse av kommunen. I Naturbetong I-saken kom lagmannsretten til at bygget ikke var i strid med servitutten. I Naturbetong II-saken ble det anført to ulike grunnlag for erstatning; Et vederlagskrav som bygget på en ulovfestet rett om berikelse og erstatning etter servl. § 17.
Hvordan er dommen relevant:
Dommen er sentral for særlig fire grunner. (i) Erstatning, jf. servl. § 17 (ii) erstatning etter servl. § 17 (2) ikke forutsetter at servitutten først er savskippet. (iii) Erstatning etter annet ledd forutsetter at servitutten «utelukkende har et ikke økonomisk formål, jf. avsnitt 53. (iv)
(i) Høyesterett uttaler at erstatning etter servl. § 17 (2) ikke er betinget av at det forelå et «grovt» misbrukt. (avsnitt 48)
(ii) For det andre avklarer Høyesterett at det ikke forutsettes at servitutten avskipes etter første ledd. Bestemmelsen må heller ses som et tillegg til de alminnelige ulovfestede erstatningsreglene og hjemler adgang til erstatning tross manglende økonomisk tap, jf. avsnitt 50 og 51.
(iii) For det tredje presiserer Høyesterett ikke forutsetter at servitutten «utelukkende har et ikke økonomisk formål», jf. avsnitt 53. Erstatningsplikt kan altså foreligge til tross for at det ikke foreligger noe økonomisk tap (avsnitt 53)
(iv) For det fjerde, etter å ha fastslått at erstatningsplikt forelå, kommer Høyesterett med uttalelser om hva som skal anses som «ei høveleg skadebot, jf. servl. § 17 (avsnitt 57. I denne forbindelse legger Høyesterett opp til en «skjønnsmessig helhetsvurdering» i lys av «reparasjonshensynet» og «prevensjonshensynet» (avsnitt 57). Erstatning bør «settes høyt nok til å motvirke» misbruk
Som konklusjon fikk den ankende parten ikke medhold i sitt prinsipale krav om erstatning etter den ulovfestede regelen om berikelse. Herunder, la Høyesterett til grunn at det likevel forelå et erstatningsgrunnlag etter servl. § 17 (2).
Rt. 2008 s. 362 (Naturbetong I)
Nøkkelord:
- Negativ servitutt
- Reguleringsplan
- Videreføring av Rt-2002-145 (Bortelid)
Sammendrag:
Rt.2008 s.362 gjaldt en utbygging i strid med en negativ servitutt. Den negative servitutten inneholdt et krav om villabebyggelse. Kommunen vedtok en reguleringsplan om bebyggelse av fire mindre boligblokker. Spørsmålet for Høyesterett var om strøkservitutten falt bort. Det forelå ikke direkte motstrid mellom formålene. Høyesterett konkluderte under dissens at servitutten ikke bortfalt. (Dissens 3-2)
NB! Dommen bør leses i sammenheng med Rt-1995-904 (Gjensidige) og Rt-2002-145 (Bortelid)
Hvordan er dommen relevant:
Forholdet mellom negative servitutter og reguleringsplaner blir presisert. Førstvoterende fastslår at rettstilstanden, hvor negative servitutter ubetinget faller bort i den grad de strider mot bestemmelser i reguleringsplaner, ikke kan opprettholdes. Det blir presisert at det kan tenkes tilfeller hvor negative servitutter vil bortfalle. Førstvoterende henviser til vurderingsmomentene om alder og klarhet i Bortelid-dommen og uttaler videre at tilfeller utenfor typetilfellene må bli avgjort av en konkret vurdering. (avsnitt 83)
I den konkrete vurderingen ble momentet med avgjørende vekt at det fortsatt var mulig å utføre reguleringsplanen uten å krenke den negative servitutten. Det ble anført at servitutter av reguleringsmessig karakter, ikke burde oppnå samme rettsvern som en individuell servitutt. Høyesterett avviste anførselen.
Rt. 2002 s. 145 (Bortelid)
- Negativ servitutt
- Reguleringsplan
- Uttalelsene i Gjensidige-dommen blir moderert
Sammendrag:
Saken gjaldt negative servitutter påheftet i et hytteområde som hindret ytterligere utbygging. Servituttene ble opprettet på 1970-tallet. Kommunen vedtok senere en reguleringsplan om fortetting.
Det forelå direkte motstrid mellom formålene. Spørsmålet for Høyesterett var hvorvidt reguleringsplanen førte til at servitutten opphørte. Høyesterett konkluderte med at servitutten ikke falt bort.
NB! Dommen bør leses i sammenheng med Rt-1995-904 (Gjensidige) og Rt-2008-362 (Naturbetong I).
Hvordan er dommen relevant:
I dommen blir prejudikatet fra Rt-1995-904 (Gjensidige), hvor det ble fastslått at en negativ servitutt vil falle bort ved motstrid ovenfor en reguleringsplan, vesentlig modernisert. Førstvoterende uttale at bemerkningene fra Gjensidge-dommen vil være mer treffende for eldre byggeservitutter.(s.150)
I Bortelid-dommen la Høyesterett avgjørende vekt på tre momenter. (1) Servitutten regulerte et bebygget hytteområde og at kommunen ikke hadde forandret syn på disponering av området.
(2) Opprettholdelse av servitutten innebærte ikke en irrelevant “ikke-bebyggelse” av området. (3) Reguleringsbestemmelsen og planprosessen viste at man hadde tatt sikte på å ta hensyn til de etablerte hytteeierne. (s. 150-151)
Tidspunktet for inngåelsen av servituttene fremkommer implisitt som et moment. I Rt.2002 s.145 (Bortelid) ble servituttene etablert i tidsperioden 1974-1982. Imidlertid ble servituttene i Rt.1995 s.904 (Gjensidige) inngått mellom 1890-1917. I Bortelid-dommen var vernet fra de negative servituttene fortsatt i samsvar med samfunnsutviklingen.
Rt. 1980 s. 1281
Nøkkelord:
- Ferdselsrettigheter
- Adgangen til veirett
- Vedlikehold
Sammendrag:
En gammel ferdselsvei gikk over tomten til grunneieren, da hytteeieren hadde fått tilkjent adkomst til hytten fra østsiden. I 1973 pløyet grunneieren opp ca. 100 meter av den gamle veien, og hytteeieren fikk derved sin adkomst østover avskåret. Den østligste del av den nye veien gikk parallelt med og ganske nær den gamle ferdselsvei, hvilket førte til at denne ble nedlagt og tatt i bruk som jordbruksland av de respektive. Hytteeieren ville ikke akseptere dette og reiste sak, men fikk ikke medhold. Høyesterett la vekt på at etter anlegg av en ny fylkesvei var det bare hytteeieren som hadde interesse av adkomst østover, mens adkomsten mot vest tidligere var den vanlige for hytten.
Hvordan er dommen relevant:
Høyesterett har lagt vesentlig vekt på at etter at den nye fylkesveien kom, var det kun hytteeieren som hadde interesse for adkomsten østover. Grunneieren hadde i dette tilfellet «en saklig næringsmessig interesse i å dyrke opp den del av sin grunn som veien beslagla». Et interessant aspekt er at Høyesterett avskårer anførselen om personlig interesse i å bruke veien østover, da Høyesterett ikke kunne legge avgjørende vekt på hytteeierens skrøpeligheter. Det var her spørsmål om «rettsforholdet mellom eierne av to faste eiendommer, og den aktuelle eiers rent personlige forhold kan da ikke være utslagsgivende», jf. s. 1284.
Fra avgjørelsen kan en utlede flere vurderingsmomenter som ikke er uttømmende; (i) om grunneier har saklig næringsmessig interesse, (ii) mulighet til å kunne bruke bil over veien, (iii) faktiske forhold, og/eller (iv) vedlikehold. Høyesterett har i denne omgang lagt avgjørende vekt på disse momentene, hvor det uttales at: «adkomsten mot vest var etter hvert blitt dårlig, men den var imidlertid brukbar for bil, og det var således ikke den eneste adkomst som ble stengt», jf. s. 1284.
I den foreliggende sak er det kollisjon mellom et gårdsbruks interesse i å ta veigrunnen i bruk som dyrkingsjord og en hytteeiers interesse i å opprettholde en mest mulig hensiktsmessig veiforbindelse. Høyesterett kommer dermed med en kommentar om vedlikehold, da det uttales at: «det må antas at den som har basert sin atkomst til et hus eller en hytte på en alminnelig ferdselsrett, står svakere enn den hvis rettsforgjengere har nyttet ferdselsveien for næringsdrift ned gjennom tidene og har vært med på å opparbeide den som vei», jf. s. 1285. I denne saken var veien fra vestsiden mindre vedlikeholdt av hytteeieren, og fikk en betydning i saken. Det legges til grunn at avgjørelsen til Høyesterett har vært tvilsomt, hvor de faktiske forhold vil ha en avgjørende vekt.
Rt. 1971 s. 95 (Larvik Samvirkelag)
Nøkkelord:
- Servl. § 7
- Vilkåret “klårt er meir skade enn gagn”
- Interesseavveining
Sammendrag:
Saken gjaldt en negativ realservitutt som forhindret salg av enkelte produkter. Den tjenende eiendommen ble kjøpt av Larvik Samvirkelag. Samvirkelaget bygget et varehus hvor det ble avhendet produkter som var i strid med bruksbegrensningen. Samvirkelaget krevde at konkurranseklausulen skulle avvikles med hjemmel i servl. § 7.
Hvordan er dommen relevant:
Dommen er retningsgivende for interesseavveiningen til vilkåret “klårt er meir skade enn gagn” for å få avskippet en servitutt etter servl. § 7. Førstvoterende tolket vilkåret dithen at det må foreligge en overvekt av skade. I interesseavveiningen skal formålet til den etablerte servitutten veies opp mot de nye fremtredende interessene. Dommen gir uttrykk for at den etablerte rettstilstanden får et fortrinn i interesseavveiningen, jf. s. 98.
Prinsipielt uttalte førstvoterende at “samfunnsmessige hensyn” etter forholdene vil være relevante å vurdere i interesseavveiningen, jf. s. 98. I den konkrete vurderingen hadde samvirkelaget påtatt seg kostnader når dem handlet i strid med den negative servitutten. En slik form for selvtekt vil ikke ha vekt, jf. s. 100.
Videre ble det fastslått at det er kun i “særlige tilfeller” at domstolene ikke kan avgjøre at avviklingskravet ikke skal føre frem, jf. s. 100.
Rt. 1968 s. 695 (Deinboll)
Nøkkelord:
- Ferdselsrettigheter
- Adgangen til veirett
Sammendrag:
Eieren (A) av et gårdsbruk utparsellerte et tomtefelt med 36 feriehytter. A ga hytteeierne adgang til å kjøre med bil frem til feltet på vei som gikk over A´s og to naboers eiendommer og som var brukt av disse gårder i felleskap. Saken gjaldt spørsmålet om A sin adgang til å gi hytteeiere på parseller av partenes eiendom rett til å kjøre med bil på en vei som gikk over naboens eiendommer og som partene har brukt i felleskap. Høyesterett slo fast at omfanget av partenes veirettigheter måtte være bestemt av den bruk som var gjort av veien (jord- og skogbruksformål). Naboene fikk medhold i at A var uberettiget til å gi hytteeierne en slik veirett.
Hvordan er dommen relevant:
Høyesterett slår fast at omfanget av de tre partenes innbyrdes rettigheter til veien må være bestemt av den bruk eierne av deres eiendommer har gjort av den gjennom tiden. Det vil si at «omfanget av rettighetene er bestemt av jord- skogbruksformål». Det slås videre fast at ved en veirett må det ikke trekkes snevre grenser, og for det første må det være klart at det må tas hensyn til den utvikling som har funnet sted med stadig økt bruk av maskiner i jord- og skogbruket. Det er klart at disse nye hytteeiere som er kommet i sine kontrakter har fått rett av grunneieren (A) til å kjøre på veien. Det er videre klart at det er deres eneste mulighet til å kjøre frem til sine hytter.
Høyesterett har utledet noen ikke-uttømmende vurderingsmomenter om adgangen til veirett; (i) vurdere formålet til veien, (ii) utviklingen må tas til betraktning, (iii) om det foreligger en ikke uvesentlig økning av byrde for de tjenende eiendommer eller ikke, (iv) og/eller om det foreligger støvplager, jf. s. 697-699. Høyesterett har i saken avveid de forskjellige momenter mot hverandre, og kommet til at de faktiske forhold er slik at saksøkerne ikke kan vinne frem med sin påstand. Høyesterett er imidlertid enig i at synet om utvikling på området burde vektlegges, og kan sies å være et obiter dicta.
Rt. 1966 s. 752 (Kleppevannet/Askøy kommune)
Nøkkelord:
- Vannrettigheter
- Passivitet
- Realservitutt
Sammendrag:
Grunneierne i 1878 avsto en utnyttelses- og reguleringsrett til et møllebruk ved Kleppevannet i Askøy. Møllebruket ble i 1911 avløst av en shoddyfabrikk som utnyttet vannrettighetene til produksjon av elektrisk drivkraft. Askøy kommune fikk en– under trussel om ekspropriasjon – avtale med shoddyfabrikken om utnyttelse av dens vannrettigheter til drift av vannverk. Saken reiser spørsmål om utnyttelse av vannrettigheter. Tvisten gjaldt også spørsmålet om hvem som var eiere av vannet. Det ble mot en stemme antatt at vannet ved utskiftning i 1868 ble delt mellom de tilstøtende grunneiendommer overensstemmende med vassdragsrettens alminnelige regel. (Dissens 4-1)
Hvordan er dommen relevant:
Høyesterett kom enstemmig frem til at fabrikkens vannrettigheter ikke var gått tapt ved omleggingen til shoddyproduksjon, og at grunneiernes rett til å protestere mot dette iallfall var gått tapt ved passivitet. Et interessant aspekt i denne saken er at vannrettighetene anses som en realservitutt, som vil si at den er koblet til eierskapet av en annen eiendom. Selv om vannrettighetene måtte ansees som en realservitutt, kunne de etter omstendighetene skilles fra den herskende eiendom. Flertallet legger avgjørende vekt på at «omleggingen til vannverk betydde en kvalitativt så vidtgående formålsendring at kommunen ikke kunne være berettiget til dette uten etter ekspropriasjon mot grunneierne», s. 756. Askøy kommune hadde således ikke rettslig grunnlag for å bruke Kleppevannet som kilde for alminnelig vannforsyning.
Test deg selv i Servitutter
Kapittel 4. Grunneiers rettigheter
Rt. 2012 s. 808 (Sjona)
Nøkkelord:
- Vassdragsregulering
- Vassdragsrett
- Fallrettigheter
Sammendrag:
Saken gjaldt en kraftutbygging på 1970-tallet. I forbindelse med etterfølgende utbygging i det samme vassdraget, oppstod det en tvist mellom grunneier og utbyggeren om hvem som hadde fallrettighetene. Høyesterett, som de andre instansene konkluderte med at fallrettighetene var grunneieren sin, jf. hovedregelen i vannressursloven § 13.
Hvordan er dommen relevant:
Dommen er sentral for å fastsette hvem som har fallrettigheter i et vassdrag. Dette er viktig fordi utnyttelsen av vassdraget omfattes av eiendomsretten. Hovedregelen i vannressursloven § 13 (1) slår fast at «vassdrag tilhører eieren av den grunn det dekker, hvis ikke annet følger av særlig rettsforhold». Denne hovedregelen er grunneiers råderett. Vannressursloven § 13 (1) vil ikke etablere et særskilt rettsgrunnlag for råderetten over vassdrag, men heller en generell henvisning til det generelle rettsgrunnlaget. Eierretten får følgelig en betydning for hvem som har rett til å utnytte fallrettighetene som drivkraft.
Til spørsmålet om dobbeltbetaling, jf. vassdragsreguleringsloven § 9 nr. 5 og 6. konkluderte Høyesterett med at det ikke var grunnlag for det i dette tilfellet.
Rt. 2011 s. 780 (Jæren Energi)
Nøkkelord:
- Vindkraft
- Eiendomsrett
- Naborett
Sammendrag:
Saken gjaldt spørsmål om plassering av vindmøller krenket naboens eiendomsrett, da vindmøllene begrenset mulighetene for utnyttelse av vindkraft over naboeiendommen. Jæren Energi AS hadde satt opp seks vindmøller som den ankende part krevde at skulle flyttes 200 meter unna eiendomsgrensen. Høyesterett fant heller ikke grunnlag å trekke analogi til vassdragslovgivningen. Vindmøllenes plassering var heller ikke i strid med gl. § 2.
Hvordan er dommen relevant:
Dommen er relevant da den svarer på flere spørsmål. Herunder, eiendomsrett, analogisk anvendelse av vassdragslovgivningen og tålegrensen i gl. § 2.
(i) Eiendomsretten:
Høyesterett kommer med sentrale uttalelser som definerer eiendomsretten. Høyesterett uttaler at «eiendomsretten beskrives gjerne som en rett til å råde rettslig og faktisk over ting eller fast eiendom så langt dette ikke er forbudt ved lov eller strider mot rettigheter som tilkommer andre», jf. avsnitt 59.
I avsnitt 60 uttaler Høyesterett at «luft ikke er underlagt eiendomsrett», men at grunneier som utgangpunkt «har rett til å utnytte luften – og vinden over egen eiendom.»
Dommen er sentral for å fastsette eiendomsgrensen i lufta. Høyesterett synes å anse det relevant at grunneier har «aktuelle eller realistiske planer» om å utnytte luften.
Høyesterett legger til grunn at det må trås svært varsomt da det gjelder å anvende vassdragsretten analogisk. Det var ikke grunnlag å trekke analogi til vassdragslovgivningen. Derimot, har Høyesterett nærmere fastsatt prinsipper om fastleggelsen av grensene for eiendomsretten i luften i HR-2022-993-A Gondolbane (se kapittel 1 i domsregisteret). Dette svekker derimot Rt.2011 s. 780 sin relevans, vedrørende analogisk anvendelse av vassdragslovgivningen.
(ii) Tålegrensen i grannelova § 2:
Høyesterett behandlet spørsmålet om vindmøllene var i strid med tålegrensen i gl. § 2. En alminnelig språklig forståelse av ordlyden peker på hva eieren må «tåle» av handlinger fra naboeiendommen.
I avsnitt 71-89 drøfter Høyesterett hvorvidt det foreligger en «ulempe». I avsnitt 89 påpeker Høyesterett at vinden fra møllene utgjør en «ulempe».
I avsnitt 92 vurderer Høyesterett om vindmøllenes plassering er «unødvendig».
Fra avsnittene 94 til 98 vurderes urimelighetskriteriet. Herunder, om ulempen er «ventelig». I avsnitt 94 kan det utledes at det generelt har betydning i vurderingen av «venteleg» momentet hvorvidt bruken er i tråd med «den alminnelige samfunnsutviklingen», og at dette kan tilsi at det ikke er avgjørende hvem som etablerte seg på området først.
I avsnitt 95 uttaler Høyesterett at samfunnsnytten også er relevant i vurderingen og taler for at en bruk/ulempe anses «venteleg».
Høyesterett kunne etter en konkret helhetsvurdering ikke se at vindmøllene ville medføre en «urimelig ulempe» for den ankende partenes eiendom.
Rt. 1972 s. 344 (Nesjøen)
Nøkkelord
- Vassdragsregulering
- Grunneiers rett til å fiske
Sammendrag:
Saken gjaldt Trondheim Eleketrisitetsverk, som ved å demme opp en innsjø hadde dannet en ny, kunstig innsjø på 38 kvadratkilometer. I ettertid av denne dannelsen mente Trondheim Eleketrisitetsverk at de hadde fiskeretten i den opprinnelige innsjøen.
Hvordan er dommen relevant:
Vedrørende saken om fiskeretten at utgangspunktet er at grunneier har rett til å fiske, med mindre det kan «påvises et særlig rettsgrunnlag for noe annet», med videre henvisning til vassdragslovens § 1 og innlandsfiskelovens § 76. Slik var det også i dette tilfellet, og det måtte derfor påvises et «særlig rettsgrunnlag» dersom de som ikke eide grunnen, men E-verket skulle ha fiskeretten på områdene.
Selv om, E-verket hadde satt ut fisk, og brukt betydelige summer til rydding av skogen på de neddemmede områdende var ikke det tilstrekkelig for å få fiskeretten på områdene.
Test deg selv i Grunneiers rettigheter
Kapittel 5. Sameie
Rt. 2015 s. 1157 (Fårøya)
Nøkkelord:
- Ulovfestet grunnlag
- Eneeie
- Passivitet
- Reelle hensyn
Sammendrag:
Kort oppsummert handler dommen om det på ulovfestet grunnlag er mulig å erverve eiendomsrett til fast eiendom basert på partenes opptreden. I dommen legges det vekt på reelle hensyn derav konkret rimelighet, forutberegnelighet og klarhet. Høyesteretts flertall kom frem til at sameieren, Nilsen, ble eneeier av hytten på grunn av de øvrige sameiernes passivitet. (Dissens 3-2)
Hvordan er dommen relevant:
Dommen er avsagt under sterk dissens og kan derfor trekke i begge retninger. Saken er likevel viktig da den avklarer blant annet terskelen for å miste rettigheter ved passivitet.
Dommen illustrerer som sagt at det er mulig å erverve eiendomsrett til fast eiendom basert på en «sammensatt, konkret vurdering av partenes opptreden» dersom det foreligger «sterke grunner». Både flertallet og mindretallet var enige i denne vurderingen jf. avsnitt 33 og 46. Det som er interessant at de er uenige om de reelle hensynene som trekkes frem i «sterke grunner» vurderingen. Hensynet til konkret rimelighet talte for en løsning, mens hensynet til klarhet og forutberegnelighet talte for en annen løsning.
Passivitetsspørsmålet blir dermed sentralt for vektleggingen av de reelle hensynene som trekkes inn i vurderingen, eksempelvis legger førstvoterende vekt på verdiforholdene før og etter rehabiliteringen i dommens avsnitt 34: «realiteten er at Nilsen reddet bygget, som – om det hadde vært opp til de øvrige sameierne – ville ha forfalt fullstendig». Det at flertallet mener at de øvrige sameierne hadde plikt til å handle eller motsi seg Nilsen sin rehabilitering, medfører at de i større grad vektlegges de reelle eieforholdene – konkret rimelighet. Motsetningsvis vektla mindretallet at Nilsen burde informert de øvrige sameierne om situasjonen, og dermed at han skal bebreides for passiviteten, noe som medfører at hensynene til klarhet og forutberegnelighet vektlegges i større grad.
Dommen gir dermed en fin veiledning på hvordan Høyesterett vekter de ulike hensynene, og som ofte tillegges stor vekt i fastlegging av ulovfestet rett.
Rt. 2009 s. 1299 (Parabolden)
Nøkkelord:
- Forkjøpsrett
- Fast eiendom
Sammendrag:
Saken gjaldt spørsmålet om gyldigheten av en erklæring om bruk av forkjøpsrett til en fast eiendom. I dommen hadde den forkjøpsberettigede tatt et forbehold om å ikke benytte forkjøpsretten dersom det ved endelig skjønn skulle bli fastsatt en høyere pris enn vedkommende hadde tilbudt. Høyesterett kom til at forbeholdet om å ikke benytte forkjøpsretten i tilfelle av en høyere pris enn tilbudet, gjorde erklæringen om bruk av forkjøpsrett ugyldig.
Hvordan er dommen relevant:
Saken klargjør først og fremst viktige prinsipper for utøvelsen av forkjøpsrett til fast eiendom. Høyesterett slo fast at det generelle utgangspunktet for utøvelsen av forkjøpsrett er at den berettigede ikke kan vente for å se hva løsningssummen blir før avgjørelsen om å bruke forkjøpsretten fattes: «den som vil gjøre forkjøpsrett gjeldende – med mindre annet følger av stiftelsesgrunnlaget – må forplikte seg til å bruke retten til den pris som blir fastsatt i samsvar med den aktuelle fremgangsmåten». I dommen hadde nemlig den forkjøpsberettigede tatt et slikt prisforbehold, og Høyesterett uttalte at «i vår sak ikke har tilstrekkelig støtte i stiftelsesgrunnlaget til at det kan slå igjennom overfor det jeg anser som det generelle utgangspunktet ved forkjøpsrettigheter». Retten la til grunn at det ikke var framsatt en gyldig erklæring om bruk av forkjøpsretten, og dermed var den var tapt etter kravene i løysningslova § 13.
Dommen avklarer viktige prinsipper om hvordan forkjøpsrett til fast eiendom skal utøves, og hvordan eventuelle forbehold eller betingelser kan påvirke gyldigheten av en erklæring om bruk av forkjøpsrett.
Rt. 2003 s. 819 (Bjørneboe)
Nøkkelord:
- Oppløsning av sameie
- Avtale
- Fast eiendom
Sammendrag:
Saken gjaldt spørsmål om oppløsning av en eiendom i sameie mellom to parter. Hovedspørsmålet var om oppløsningsretten etter sameigelova § 15 var avskåret. Avtalen var taus, og spørsmålet var dermed om det forelå andre omstendigheter som gjorde at oppløsningsretten likevel var avskåret. Høyesterett svarte bekreftende at sameigelova § 15 ikke kom til anvendelse.
Hvordan er dommen relevant:
Dommen gir en veiledning om hvilke formål eller forutsetninger som kan medføre at oppløsningsretten er avskåret. Høyesterett påpeker at det ikke er noe “krav om at en avtale uttrykkelig slår fast at lovens bestemmelser ikke skal gjelde; det kan følge indirekte av formålet med sameie” eller det kan “på annet grunnlag følge av partenes forutsetninger da avtalen ble inngått”. Høyesterett la til grunn at avtalen mellom partene på en rekke punkter var i strid med bestemmelser i sameigelova, og i “dårlig harmoni med et sameies sentrale kjennetegn”. Selv om avtalen ble betraktet som en sameieavtale, ble det avgjørende at partene hadde ansett eiendommen atskilte og av eksklusiv karakter.
Til forskjell fra alminnelig avtaletolkning blir sameiets formål og partenes forutsetninger i denne dommen nærmest brukt som et selvstendig grunnlag for å fravike oppløsningsretten, og ikke som en tolkningsfaktor for å fastslå innholdet i avtalen. Høyesterett påpeker at det er tale om en «ekstraordinær sameieavtale» hvor sameiets særegne karakter og formål ga grunnlag for at det ikke forelå noen oppløsningsrett mellom partene etter § 15.
Rt. 1999 s. 146 (Strøm Skogen)
Nøkkelord:
- Flertallsvedtak
Sammendrag:
Saken gjaldt tvist mellom sameiet Strøm Skogen og Drammen slalåmklubb som følge av mislighold av en kontrakt om leie av et areal i en alpinbakke. Mindretallssameierne stemte mot forslaget om å gå til sak. Hovedspørsmålet for Høyesterett ble derfor om flertallssameieren kunne anlegge sak på vegne av mindretallet til tross for uttalelsen. Høyesterett kom til at flertallet ikke kunne reise søksmål i samtlige sameieres navn.
Hvordan er dommen relevant:
Dommen belyser prinsipielle sider ved søksmålskompetanse for et sameierfellesskap, med prinsippet om flertallsavgjørelse sentralt i begrunnelsen.