Skrevet av: Konstance Landro og Kristoffer Pinås
1.Innledning
1.1 Artikkelens formål og avgrensning
Før man kan slå fast hvilke rettigheter og plikter som er knyttet til en eiendom, for eksempel rettigheter og plikter ved overdragelse av en eiendom og forholdet til naboer, må man finne ut hvilket areal som utgjør eiendommen. Dette gjør vi ved å fastsette eiendommens utstrekning. Når man skal klarlegge grensene til en eiendom, er det snakk om ulike grensespørsmål. Det første grensespørsmålet er grensen mot naboeiendom. Det andre grensespørsmålet gjelder eiendommens grenser oppad i luften og nedad i grunnen. For eiendom som ligger ved saltvann, er det også en yttergrense ut i sjøen. I fremstillingen vil en dermed behandle eiendomsrettens yttergrenser (pkt. 2), mellomgrenser på land (pkt. 3), mellomgrenser i vassdrag og hav (pkt. 4), eiendomsrettens yttergrenser i havet (pkt. 5) og strandretten (pkt. 6).
1.2 Legislative hensyn
Det er av flere grunner viktig å identifisere grensene til fast eiendom. Den viktigste grunnen er at klare eiendomsgrenser forsterker grunneiers råderett over eiendommen. Eiendomsretten gir den enkelte grunneier rett til å råde faktisk, juridisk og negativt over ting eller fast eiendom, jf. Rt. 2011 s. 780 (Jæren Energi) avsnitt 59. Den faktiske rådigheten innebærer at en grunneier kan iverksette tiltak eller foreta endringer på egen grunn. Dette er forankret i prinsippet om at grunneier har rett til å få nyte sin eiendom. Den juridiske rådigheten viser til at grunneieren disponerer rettslig over den faste eiendommen. Grunneieren har rett til å selge, pantsette og leie ut eiendommen, samt gi andre personer særlige rettigheter på eiendommen. Den negative råderetten innebærer at en grunneier kan nekte andre fra å råde over eiendommen.
Eiendomsretten er også den viktigste av alle formuesrettigheter, og er vernet gjennom Grunnloven § 105 og EMK P1-1. Gjennom grunnloven § 105 har myndighetene kun rett til å gjøre inngrep i eiendomsretten mot full erstatning. Kort oppsummert kan eiendomsretten sies å være summen av alle positive og negative beføyelser man har over en ting.
2. Eiendomsrettens yttergrenser
En grunneier har ikke en ubegrenset eiendomsrett til alt under sitt jordstykke eller alt opp i luften. Hvor eiendomsretten slutter er ikke lovregulert, men fastsatt gjennom rettspraksis. Er man utenfor grensene, foreligger det et prinsipp om fri okkupasjonsrett som overflateeieren ikke kan motsette seg. Eiendomsrettens grenser er dermed avgjørende både for eierens utnyttelse av egen eiendom og for eierens mulighet til å nekte andres utnyttelse. Det er imidlertid viktig å huske på at hensynet til naboskapet setter vesentlige skranker for grunneierens utnyttelse som rommer over og under eiendommen.
2.1 Eiendomsrettens yttergrenser for luftrommet
Det er sikker rett at eiendomsretten på sedvanerettslig grunnlag går et stykke opp i luften, men det er mer uklart hvor høyt den går. Gjennom rettspraksis har det imidlertid blitt utviklet en lære som kalles interesselæren og som er bestemmende for hvor langt eiendomsretten går opp i luftrommet.
I HR-2022-993-A (Gondolbane) tar Høyesterett standpunkt til eiendomsrettens utstrekning oppover. Saken gjaldt spørsmål om grunneierne under en gondolbane har ekspropriasjonsrettslig vern, slik at de kan være parter i en skjønnssak. For å besvare dette spørsmålet måtte Høyesterett ta stilling til eiendomsrettens utstrekning i luftrommet.
Avstanden fra gondolbanen til hustakene varierte fra 10 til 60 meter. Høyesterett uttaler at det avgjørende for eiendomsrettens utstrekning oppover er «hvor høyt grunneieren har interesse i å utnytte sin eiendom. Ved denne vurderingen må det ses hen til fremtidig utvikling og muligheter, og gjeldende regulering er ikke avgjørende», jf. avsnitt 55. Videre sier Høyesterett at eiendomsretten strekker så langt som grunneieren etter «en objektiv vurdering har en berettiget og saklig interesse i å nekte aktivitet eller tiltak over egen grunn», jf. avsnitt 56 (min kursivering). Det innebærer at «det ikke kan plasseres permanente innretninger innenfor dette området uten at det foreligger ekspropriasjon eller inngått avtale med grunneieren», jf. avsnitt 56.
Høyesterett påpeker likevel at det ikke er gitt at en gondolbane fra en fjelltopp til en annen fjelltopp -over en dyp dal- vil krenke eiendomsretten til grunneierne. Høyesterett kom til at grunneierne har ekspropriasjonsrettslig vern som følge av at grunneierne hadde en berettiget og saklig interesse i å nekte disse gondolbanene over egen grunn. Det ble vist til at gondolbanen var en varig og permanent plassert infrastrukturløsning av stort fysisk omfang, som medførte ulemper som innsyn og støy, samt forringelse av eiendommenes verdi.
Figur 1: Illustrasjon av HR-2022-993-A (Gondolbane).
En sentral lagmannsrettsavgjørelse som også tar for seg interesselæren er RG 1984 s. 742 (Eidsvoll namsrett). Saken gjaldt en entreprenør som hadde satt opp en heisekran på eiendom B, som svingte over på eiendom A, omtrent 20 meter over grunnen. Sakens spørsmål var om armen til kranen krenket As eiendomsrett. Lagmannsretten uttalte at «eiendomsretten strekker seg så langt opp som den har praktisk betydning og grunneieren har en reell interesse». Lagmannsretten kom etter en konkret vurdering til at eiendomsretten i dette tilfellet gikk så høyt som 20 meter. A fikk derfor medhold i at entreprenøren krenket hans eiendomsrett, og entreprenøren måtte fjerne kranen.
2.2 Eiendomsrettens yttergrenser for undergrunnen
Interesselæren er også bestemmende for hvor langt eiendomsretten går ned i grunnen, jf. NOU 1988:16 s. 34. Her uttales det at «eigaren sin rett går så langt han har interesse i å ta undergrunnen i bruk». Overflateeierens eiendomsrett går dermed så langt ned som overflateeieren rimeligvis kan tenke seg å utnytte undergrunnen. Ved denne vurderingen må det tas hensyn til den påregnelige utvikling av det strøk eiendommen ligger i, og den alminnelige tekniske utvikling.
En sentral rettsavgjørelse vedrørende eiendomsrettens yttergrenser for undergrunnen er Rt. 1959 s. 1198 (Askøy). Under annen verdenskrig sprengte tyskerne en tunnel under eiendom A og B. Etter krigen tok eieren av eiendom A tunnelen i bruk, også for den delen av tunnelen som lå under eiendom B. Grunneier av eiendom B motsatte seg at A kunne ta i bruk den delen av tunnelen som lå under hans eiendom. Sakens spørsmål var hvor langt ned i undergrunnen overflateeieren har eiendomsrett. Avstanden fra tunneltaket opp til overflaten på eiendom B varierte fra 7 til 14 meter. Høyesterett tok utgangspunkt i interesselæren og uttalte at «det riktige vurderingsgrunnlag må etter min mening være hvilke muligheter en eier av overflateeiendommen generelt sett har når det gjelder bruken av tunnelen, og her må det også tas i betraktning de utnyttelsesmuligheter som sannsynligvis vil komme til å foreligge i rimelig fremtid». Høyesterett foretok en vurdering av hvilke muligheter en grunneier vanligvis har til å gjøre bruk av en tunell i dag og i fremtiden, samt hvilket hefte en slik tunnel legger på bruken av overflateiendommen. Konklusjonen ble at grunneier av eiendom B har eiendomsrådighet over den delen av tunnelen som ligger under hans eiendom.
Interesselæren strekker seg imidlertid ikke ubetinget langt nedover. I Rt. 1998 s. 251 (Tellnes) hadde en person på jakt etter grunnvann boret på skrå og endt opp med å treffe vannet på naboens side av eiendomsgrensen. Det var tale om grunnvann på 116 meter, og sakens spørsmål var om eiendomsretten gikk så langt ned. Høyesterett uttalte at «for denne sakens avgjørelse er det ikke nødvendig å ta noe bestemt standpunkt til spørsmålet (om hvor langt ned i undergrunnen eiendomsretten strekker seg)», ettersom «eierrådigheten (...) iallfall ikke strekker seg ubegrenset nedover i dybden; den omfatter ikke de dypereliggende lag». Overflateeieren fikk ikke medhold, noe som ble begrunnet med at det var klart at eiendomsretten ikke gikk så langt ned. Konsekvensen ble at personen som hadde boret etter grunnvannet, tilegnet seg dette gjennom okkupasjon. Her gjaldt prinsippet om «først i tid, først i rett». Den som etablerer seg først, er beskyttet mot inngrep.
3. Mellomgrenser på land
Hvor eiendomsgrensene mellom to eiendommer på land strekker seg, beror i utgangspunktet på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget etter alminnelige tolkningsprinsipper. Det sentrale er å finne ut hva partene har avtalt. Som oftest vil stiftelsesgrunnlaget være den avtalen som forelå da eiendommen i sin tid ble fradelt og opprettet fra en opprinnelig og større eiendom.
Det er imidlertid en rekke andre momenter som kan være relevante for å fastlegge hva som er avtalt grense. Dette kan være dokumenter som beskriver eiendommen, for eksempel skjøter, festeavtaler, dommer og rettsforlik. Videre kan vitneutsagn, kart, merker i terrenget, faktisk bruk og andre etterfølgende omstendigheter gi en indikasjon på hva partene har ment om grensespørsmålet. En kan også se på om en grense fremtrer som mer naturlig enn andre, og om det i det aktuelle området er pleid å regulere grensene på en bestemt måte.
Høyesterett sine avgjørelser i Rt. 1980 s. 1325 (Furuto) og Rt. 1982 s. 1541 (Svartishei) er illustrerende. I den førstnevnte dommen var det tvist om eieren av en utparsellert fritidseiendom «Furuto» hadde eiendomsrett til to små skjær som lå henholdsvis 13 og 18 meter fra land. Av skjøtet fra 1970 kunne det ikke med sikkerhet sies om skjærene fulgte med. Høyesterett leste imidlertid skylddelingsforretningen fra 1969 på bakgrunn av en forutgående leiekontrakt fra 1935 og en grensesak fra 1953, og la til grunn at det ved skylddelingen av 1969 var meningen å opprettholde den tidligere grense, dvs. at skjærene fulgte med eiendommen.
Den andre avgjørelsen i Rt. 1982 s. 1541 (Svartishei) gjaldt spørsmål om fastsettelsen av grensen mellom en eiendom tilhørende staten og et bygselsbru, Svartishei, som i 1901 ble solgt av staten til brukeren. Verken skylddelingsforretningen eller salgsdokumentene inneholdt noen grensebeskrivelse. Høyesterett fastsatt imidlertid grensen etter hvilket område som naturlig hørte til gårdens næringsgrunnlag. I tillegg ble det lagt vekt på sauebeiting, utøvelse av snarefangst og bruk av et fiskevann.
4. Mellomgrenser i vassdrag og hav
Mellomgrenser i vassdrag og hav avgjøres også etter en tolkning av stiftelsesgrunnlag. I noen tilfeller kan det imidlertid være uklart hva partene har avtalt. Da må en falle tilbake på bakgrunnsretten. Reglene for fastlegging av eiendomsgrenser følger da av vassdragsloven (vdrl.) av 15. mars 1940 nr. 3. Ordlyden «vassdrag» omfatter her elver, bekker og innsjøer.
4.1 Eiendommer som ligger på hver sin side av vassdrag
4.1.1 Hver sin side av elv eller bekk
Dersom to eiendommer ligger på hver sin side av en elv eller bekk, følger det av vdrl. § 2 at grensen skal gå etter «djupålen i vassfaret». Med «djupålen» menes det dypeste løpet i en elv eller bekk. Eiendomsgrensen går med andre ord der elven eller bekken er på sitt dypeste. Videre presiserer vdrl. § 2 at denne regelen gjelder så lenge «ikke annet følger av særlig hjemmel». En slik særlig hjemmel kan være avtale eller testament.
I Rt. 1984 s. 629 (Stuneselven/Tårstadvassdraget) oppstod det tvist mellom to grunneiere om hvor eiendomsgrensen i elven skulle gå. Den ene grunneieren anførte at gamle dokumenter fra 1600-tallet viste at eiendomsgrensene i vassdraget ikke fulgte djupålen, men faktisk gav ham eiendomsrett over hele vassdraget. Høyesterett var ikke enig i at dokumentene ga et tydelig svar. Høyesterett uttaler at «man må ha klare holdepunkter» dersom det skal fastlås en annen grense enn djupålen, jf. s. 634. Siden det ikke forelå klare holdepunkter på at partene har fraveket hovedregelen, ble grensen tegnet opp etter djupålen. Av dommen kan det utledes at djupålsprinsippet står særlig sterkt, og at man trenger klare holdepunkter for å fravike dette prinsippet.
Figur 2: Djupålsprinsippet – Den stiplete linjen viser grensen mellom eiendom A og eiendom B som går i «djupålen», altså det dypeste løpet i elven eller bekken.
4.1.2 Hver sin side av innsjø
Ligger eiendommene på hver sin side av en innsjø (som ikke har fritt midtstykke), går grensen slik at «hvert sted på bunnen tilhører den landside som det nærmest er en fortsettelse av», jf. vdrl. § 3. Når bestemmelsen sier at hvert sted på bunnen skal tilhøre den landside det nærmest er en fortsettelse av, betyr det at grensen skal gå etter hvor vannet er dypest. I praksis vil regelen være den samme som djupålsregelen for elver og bekker. Denne regelen gjelder også så lenge ikke annet «følger av særlig hjemmel». På samme måte som i § 2 kan slik hjemmel være en avtale, testament, hevd, ekspropriasjon etc.
4.1.3 Ingen djupål?
Det er ikke alltid at en innsjø, elv eller bekk har en forsenkning i grunnen som har karakter av å være en djupål. Bunnen kan for eksempel være mer eller mindre flat hele veien. I slike tilfeller hvor det ikke kan karakteriseres en djupål, skal eiendomsgrensen trekkes midt i innsjøen, jf. Rt. 1988 s. 1345 (Strondafjorden). Denne subsidiære regelen gjelder også for elv og bekk. Linjen skal trekkes ved lav vannstand.
Hovedregelen for eiendommer som ligger på hver sin side av vassdrag er dermed at eiendomsgrensene skal gå ved djupålen, men dersom en slik djupål ikke kan identifiseres, skal eiendomsgrensene gå midt i innsjøen, elven eller bekken.
Figur 3: Midtpunktet – Bunnprofilen i elven, bekken eller innsjøen ikke en forsenkning som har karakter av å være en djupål, men heller et flatt midtparti, trekkes eiendomsgrensen mellom eiendom A og eiendom B i midtpunktet på dette flate partiet.
4.1.4 Fritt midtstykke i innsjø
Utgangspunktet er at innsjøer, på samme måte som elver og bekker, fullt ut er underlagt privat eiendomsrett. Men ved store innsjøer går imidlertid ikke eiendomsretten ubetinget langt utover i innsjøen. Kommer man tilstrekkelig langt fra land har man normalt en svakere eierinteresse å ivareta. Den praktiske nytten av å være eier her ute vil også være vesentlig mindre enn inne ved land. Utenfor denne yttergrensen er det derfor et område i midten som kalles fritt midtstykke, og dette tilhører som en hovedregel staten, jf. vrl. § 17 første punktum.
Vi har ingen lovregler som bestemmer når en innsjø har et fritt midtstykke. Hvorvidt det foreligger et fritt midtstykke i en innsjø, må vurderes konkret. Ved avgjørelsen av hvor langt ut eiendomsretten går skal det legges vekt på sjøens «størrelse, form, dybdeforhold og beliggenhet», jf. Rt.1972 s. 77 (Sperillen). Lokal rettsoppfatning og faktisk bruksutøvelse er også av betydning, jf. Rt. 1951 s. 417 (Bygdin).
Dersom en innsjø har et fritt midtstykke, blir vurderingen videre hvor grensen for den private eiendomsrett skal trekkes. Grensen settes konkret i hvert enkelt tilfelle. I Rt. 1951 s. 417 (Bygdin) ble grensen satt til 100 meter fra land og til 20 meters dyp der dette faller utenfor 100 metersgrensen. I Rt. 1972 s. 77 (Sperillen) ble det for flertallet ikke nødvendig å trekke noen skarp grense, idet strandeierne ble ansett å ha ervervet enerett til fiske på det frie midtstykke. Mindretallet, som ikke ville godta slik enerett, satt grensen 100 meter fra land og 10 meters dyp hvor dette er lenger ut.
4.2 Eiendommer som ligger på samme side av vassdrag
Ligger eiendommene på samme side av et vassdrag, går grensen «slik at hvert sted på bunnen tilhører den strand som det ved lav vasstand ligger nærmest», hvis ikke annet følger av særlig hjemmel, jf. vdrl. § 4. Når bestemmelsen sier at ethvert punkt på bunnen skal tilhøre den eiendom det ligger nærmest, betyr det at eiendomsgrensen skal trekkes slik at det fra hvert punkt på grenselinjen i sjøen er like langt til eiendom A som til eiendom B. Når ethvert punkt skal ligge like langt fra den ene eiendom som den annen, er det naturlig at grensa vil rette seg etter formen på strandlinja. Denne regelen omtales gjerne også som midtlinjeprinsippet. Linjen skal trekkes ved lav vannstand.
4.3 Regelen i vassdragsloven § 6
Det følger av vdrl. § 6 at «oppgrunning eller forandring av vatnets løp endrer ikke eiendomsgrensene», og at «nye djupål kommer ikke i betraktning». Med dette menes at dersom vassdraget endrer seg, for eksempel ved flom eller gradvise endringer, endrer ikke dette eiendomsgrensene. Dette gjelder også dersom det er blitt utført tiltak slik som utfylling, utbygging eller utgraving. Eiendomsgrensen skal fastsettes etter hvordan grunnen og vassdraget opprinnelig var da eiendommen ble opprettet.
Høyesterett sin avgjørelse i Rt. 1998 s. 1345 (Strondafjorden) er illustrerende. Spørsmålet i saken var om grensen skulle følge djupålen eller midtlinjen i sundet. På grunn av at det hadde blitt anlagt en kanal, hadde bunnforholdene i innsjøen endret seg, og den hadde fått en djupål. Høyesterett mente imidlertid at grensen skulle fastsettes etter midtlinjen siden det etter de historiske forhold ikke fantes noen djupål.
4.4 Mellomgrenser i hav
For eiendommer som ligger på samme side ved havet, skal eiendomsgrensene trekkes etter tilsvarende regler som i vassdrag, dvs. etter midtlinjeprinsippet, jf. Rt. 1979. s. 1099 (Svanevågen). Den eneste forskjellen er at grensene i havet skal tegnes ved middels høy vannstand i motsetning til ved lav vannstand, slik som i vassdrag, jf. vassdragsloven § 4. Også i havet skal eiendomsgrensene tegnes etter det opprinnelige terrenget, jf. Rt. 1926 s. 760.
5. Eiendomsrettens yttergrenser i havet
En som eier grunn med strandlinje, vil også ha eiendomsrett et stykke ut i havet. Området utenfor eiendomsrettens yttergrenser er som nevnt eierløst. Dersom en grunneier med strandlinje tar i bruk et område i havet til utbygging, utfylling eller andre tiltak, og dette området er utenfor eiendomsrettens yttergrenser i havet, vil grunneieren erverve området gjennom okkupasjon. Grunneieren kan med andre ord bygge så langt ut han eller hun vil, så lenge vedkommende har offentlig tillatelse. Spørsmålet er derfor hvor langt grunneier kan hindre andre fra å ta i bruk havområdet. Svaret er ikke lovregulert, men fastsatt gjennom rettspraksis. Også her er det viktig å huske på at annen grensefastsettelse for den enkelte eiendom kan følge av andre rettsgrunnlag, som lokal sedvane, alders tids bruk og avtale.
5.1 Marbakke- og tometersregelen
Etter rettspraksis er hovedregelen at eiere av grunn ned til strandlinjen har eiendomsrett ut til marbakken. Dette ble fastsatt allerede i Rt. 1889 s. 633 hvor Høyesterett uttaler at «som bekjent er en almindelig Mening, at Grundeierens Raadighed over Havbunden ophører ved Marbakken, hvor saadan finnes», jf. s. 637
Marbakke er en bratt skråning i sjøbunnen utenfor strandlinjen. I dommen inntatt i Rt. 2011 s. 556 (Spellsundet) uttaler imidlertid Høyesterett at «ikke enhver overgang til store dyp kan betegnes som marbakke; marbakken danner overgangen fra et relativt flatt og grunt stykke som strekker seg fra land, til et brattere dyp», jf. avsnitt 31. Det må derfor alltid helt konkret vurderes om en bakke kan regnes som en marbakke eller ikke.
Figur 4: Marbakkeregelen – Eiendomsretten strekker seg ut til marbakken dersom en slik bakke kan påvises. Dersom man kommer til at en bakke er en marbakke, er det fra den øvre kanten langs marbakken at grensen går, jf. Rt. 1915 s. 704 (Båtfeste).
5.1.1 Vurderingen av om det foreligger en marbakke
Ved den konkrete vurderingen av hva som er en marbakke eller ikke, må en for det første se på hvor bratt bakken er. I Rt. 1889 s. 633 ble en skråning med et fall på 1:5 (ca. 20 %) ansett som marbakke. Dette er den slakkeste bakken som foreløpig er godtatt av Høyesterett. I Rt. 1915 s. 704 (Båtfeste) ble det lagt til grunn at en bakke med et fall på 1:2,5 (ca. 40 %) «utvilsomt» var en marbakke.
Videre er det av betydning hvor stor grad bakken utgjør et markert punkt, altså om det kan spores en «knekk» i havbunnen. I Rt. 2011 s. 556 (Spellsund) uttaler Høyesterett at marbakkeregelen ikke er aktuell «der det er en svakt hellende sjøbunn uten noe markert brått dyp», jf. avsnitt 34. Det er dessuten lagt til grunn i forarbeidene at «der det ikkje skjer eit slik markert skifte i strandprofilen vil det ikkje vera tale om ein marbakke», jf. NOU 1988: 16 s. 78 (se figur 5 nedenfor).
I underrettspraksis og forarbeider er det lagt til grunn at et tilleggsvilkår for at en marbakke skal godtas som grensen for fast eiendom, er at denne er innen rimelig avstand og dybde fra land, jf. RG 1994 s. 394 Eidsivating lagmannsrett og NOU 1988:16 s. 27. Det er flere eksempler fra rettspraksis på at eiendomsgrenser er trukket ved relativt dypt vann eller langt ut fra land. I Rt. 1889 s. 633 begynte marbakken 54 meter fra land og på 6 meters dybde. I Rt. 1894 s. 168 gjaldt det et sund som var 220 meter bredt og 11 meter dypt.
5.1.2 Subsidiær tometersgrense
Det er ikke alltid at det kan påvises en marbakke i sjøbunnen fordi bunnen skråner gjerne jevnt ned i dypet. Hvor det ikke kan påvises noen marbakke, trekkes grensen ved to meters dyp – målt ved middels lav vannstand, jf. Rt. 2011 s. 556 (Spellsundet) avsnitt 31 og Rt. 2005 s. 1577 avsnitt 31 (Florø Havn)
Figur 5: Illustrasjon av den subsidiære 2-metersregelen.
5.1.3 Brådypt ved land
Enkelte steder er det hverken marbakke eller langgrunt, det er brådypt (dypere enn to meter) helt inne ved land. I Rt. 2011 s. 556 (Spellsundet) var det brådypt helt inne ved land og det reiste spørsmål om hvor langt eiendomsretten strekker seg. Høyesterett kom enstemmig til at grunneieren ikke hadde eiendomsrett utover marbakkeregelen eller tometersregelen.
Dette ble begrunnet med at det ikke foreligger rettspraksis som «underbygger at det gjelder en generell regel om eiendomsrett til sjøarealer der det er brådypt, og som supplerer regelen om eiendomsrett frem til marbakke eller til to meters dybde», jf. avsnitt 41, og at det ikke er noe som kan begrunne at det «på ulovfestet grunnlag etableres en slik regel», jf. avsnitt 42. Høyesterett begrunnet dette med at strandeierens interesser ble tilfredsstillende ivaretatt gjennom offentligrettslige regler og strandretten, og at en endring til denne rettstilstanden er en lovgiveroppgaver, jf. avsnitt 44. Løsningen ble dermed at grunneierne ikke hadde eiendomsrett ut i sundet, fordi marbakke ikke kunne påvises, og den subsidiære tometersregelen fikk heller ikke anvendelse.
Dommen har imidlertid blitt kritisert i ettertid. Hensynene bak de ulovfestede reglene om yttergrenser er å sikre eier rett til hensiktsmessig utnyttelse i sjø. En regel om at det ikke er eiendomsrett hvor det går bratt ned fra land, vil derfor dårlig ivareta hensynet til hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen.
Figur 6: Illustrasjon av Rt. 2011 s. 556 (Spellsundet) hvor havet ble brådypt ved land. Tometersregelen gjelder tilsvarende, til tross for ugunstig eiendomsgrense.
6. Strandretten
For eiendommer som grenser til hav blir det også et spørsmål om eieren av eiendommen med strandlinje har rettigheter utenfor selve eiendomsgrensen (strandretten). Svaret er ikke lovregulert, men følger av ulovfestet rett – særlig rettspraksis. Strandretten har stått overfor en gjennomgående rettspraksis.
6.1 Hovedregelen for strandrett
Strandretten gir strandeieren visse særrettigheter utenfor egne eiendomsgrenser. Det klare prejudikat for innholdet i strandretten fremgår av dommen inntatt i Rt. 1985 s. 1128 (Rugsund) hvor førstvoterende uttaler at «Strandretten er en rett til uforstyrret å kunne nyte de fordeler som følger av at en eiendom ligger til sjøen. De fordeler som er beskyttet på denne måten er blant annet adgangen til sjøverts adkomst – den såkalte tilflottsrett – og mulighetene for bading og friluftsliv. Også strandeierens rett til visse former for fiske, retten til utfylling ut i sjøen og et visst vern mot forurensning og ulemper av estetisk art, inngår som en del av strandretten.», jf. s. 1131-1132. Rugsund-saken gjaldt i all hovedsak om plasseringen av mærene (fiskeposer) var i konflikt med Kolseth sin strandrett. Derav fulgte det to spørsmål. Det første spørsmålet var om grunneierens strandrett innebærte en enerett til å plassere oppdrettsanlegg utenfor sine eiendommer hvor det var mærer (fiskeposer). Det andre spørsmålet retten tok opp var hvorvidt oppdrettsanlegget medførte slike ulemper av strandeierens rettigheter, at det på bakgrunn av det kan kreve anlegget flyttet.
En rekke andre typer tiltak kan også være en del av strandretten. Den teknologiske og samfunnsmessige utviklingen, hvor stadig flere utnyttelsesmuligheter blir mulige i havet, gjør at spørsmålet om hva som er omfattet av strandeierens strandrett, blir aktuelt. I Rugsund-saken vurderte Høyesterett konkret om fiskeoppdrett burde være en del av grunneiernes strandrett, dvs. en enerett for dem til å plassere oppdrettsanlegg utenfor sine eiendommer i det området motparten har sine mærer (fiskeposer). Høyesterett kom til at fiskeoppdrett ikke var en del av grunneiernes strandrett, og begrunnet dette med at fiskeoppdrett er en næring som er knyttet til havet «uten noen nødvendig forbindelse» til det nærmeste landområdet og en regel om enerett for innenforliggende eiendom til fiskeoppdrett, ville bety en «vesentlig endring av strandrettens karakter og økonomisk betydning». I tillegg ble fiskeoppdrett ansett som «en helt ny form for utnyttelse der det ikke finnes tilsvarende festnede rettsoppfatninger som kan gi støtte til en enerett for strandeieren», jf. s. 1332.
Figur 7: Strandretten – En grunneier med strandlinje har visse rettigheter også utenfor eiendommens yttergrenser, for eksempel tilflott, fiske, utfylling og bygging.
6.2. Strandeierens tålegrense
6.2.1 Krav til påregnelighet
Selv om ikke det omstridte tiltaket er en del av grunneiers strandrett, kan strandeieren være beskyttet mot andres utnyttelse av sjøen, dersom hans eller hennes øvrige strandrettigheter blir påført tilstrekkelige ulemper. I Rt. 1985 s. 1128 (Rugsund) ble ikke oppdrettsmerder ansett som en del av strandretten. Høyesterett vurderte imidlertid også om oppdrettsmerdene «medfører slike ulemper for utøvelsen av strandeiernes øvrige rettigheter at de av denne grunn kan kreve anlegget flyttet», jf. s. 1132. Høyesterett kom til at anleggelsen av oppdrettsmerdene ikke krenket eiendomsretten til eierne på land, og begrunnet dette med at det «ikke er påvist noen ulemper for aktuell eller påregnelig utnyttelse av ankemotpartens eiendommer, men bare anført mer eller mindre spekulasjonsbetonte antagelser om mulige ulemper i fremtiden». Grunneierne på land hadde etter dette ingen fortrinnsrett til utnyttelse av havområde utenfor eiendomsgrensen. Av dommen kan det utledes at bruken av strandrettighetene må være påregnelig.
6.2.2 Krav til vesentlig krenkelse
Det er ikke tilstrekkelig at tiltaket eller utnyttelsen har en innvirkning på et påregnelig bruk. Ulempene som strandeieren blir påført må også være vesentlige. Rt. 1996 s. 1457 (Tokeneskilen) er illustrerende. Saken gjaldt spørsmål om et flytebryggeanlegg for 34 båter krenket strandretten til grunneieren. Grunneieren viste til at flytebryggeanlegget gjorde det vanskeligere å komme til land med båt, og at flytebryggeanlegget medførte ulemper for bademulighetene. Høyesterett var enig med grunneieren i at hun ikke lenger kunne benytte seg av strandrettighetene på samme måte, men dette var ikke i seg selv nok. Høyesterett konkluderte med at rettighetene vedrørende adkomst til egen strand, retten til å fortøye båter og retten til å bade fra den ikke var «vesentlig krenket», jf. s. 1461. Følgelig fikk grunneier ikke medhold i sitt krav.
Om strandretten er krenket beror på en konkret interesseavveining. Hensynet bak det konkurrerende tiltaket eller utnyttelsen må vurderes opp mot interessene til strandeieren. Basert på rimelighet er det følgelig klart at strandeieren må ha en større tålegrense for ulemper som er samfunnsnyttige enn når det er tale om et tiltak av mer privatrettslig karakter.
6.2.3 Samlet vurdering
I de tilfeller hvor det ikke bare er én strandrett som er påført ulemper, skal ulempene vurderes samlet (kumuleres), jf. Rt. 1987 s. 629 (Oksval båthavn). Saken gjaldt spørsmål om utbygging av en brygge for et havneanlegg for småbåter innebar en krenkelse av to naboeiendommers strandrett. Høyesterett kom etter en konkret vurdering til at bryggen innebar en krenkelse av deres strandrett. Det ble vist til at bademulighetene var sterkt redusert, at strandeieren ikke hadde muligheter til å kunne fortøye sin båt, og at tilkomsten med båt var vanskeliggjort. Det var ikke av betydning at naboene kjente til havneanlegget da de kjøpte eiendommene sine.
6.3 Nærmere om utfyllingsretten
Det er sikker rett at en strandeier har en viss utfyllingsrett, dvs. retten til å fylle opp eller bygge utover eiendomsgrensen, og dermed utvide sitt eiendomsområde. Men hvordan stiller strandeierens utfyllingsrett seg dersom den strider mot offentlige eller allmenne interesser? Spørsmålet kom opp i HR-2019-280-A (Skjærhalden Gjestehavn). Saken gjaldt spørsmål om et flytebryggeanlegg krenker en nabos strandrett og om deler av bryggen derfor må fjernes. Høyesterett uttalte, med henvisning til Rt. 2005 s. 1577 (Florø havn), at «utfyllingsretten gir en eksklusiv rett for eieren til å utnytte sin sjøeiendom utenfor eiendomsgrensen, og denne må være vernet så langt den ikke kommer i strid med offentlige interesser», jf. avsnitt 46. Høyesterett kom til at det ikke var grunnlag for å fastlegge grunneierens rettigheter i sjøområdet, ettersom strandeieren ved konkludent adferd hadde akseptert plasseringen av anlegget.
Hva som er å anse som en «offentlig interesse» kan være uklart. Ut fra de ovennevnte dommene er det klart at offentlige kaier som en hovedregel anses som en tilstrekkelig offentlig interesse. Ellers må det avgjøres konkret fra sak til sak om et tiltak er å anse som en «offentlig interesse».
Grunneiers strandrettigheter vil imidlertid ikke automatisk stå tilbake for offentlige interesser. I Rt. 1951 s. 283 (Holmesundet) og Rt. 1962 s. 712 (Fuglsetfjorden) konkluderte Høyesterett med at tilflottsretten ikke står tilbake for offentlige eller allmenne interesser. Tilflottsretten er retten til å kunne komme uhindret til og fra strandeiendom med båt. Ut fra ovennevnte rettspraksis kan den generelle retningslinje trekkes ved at det bare er utfyllings- og utbyggingsretten som rent automatisk står tilbake for offentlige eller allmenne interesser.
6.4 Strandrettens yttergrenser
En siste problemstilling er om de ulike strandrettighetene har noen yttergrenser. Høyesterett tok stilling til dette i HR-2019-280-A (Skjærhalden Gjestehavn). Som tidligere nevnt gjaldt dommen spørsmål om en utbyggelse av en brygge var sjenerende ovenfor naboeiendommen. Om hvor yttergrensene for strandrettighetene skulle trekkes uttalte førstvoterende at utbyggingsretten gjelder retten til å legge ut flytebryggeanlegg utenfor egen eiendom. Dersom det foreligger en «reguleringsplan strekker retten seg i alle fall ut til den aktuelle reguleringsgrensen», såfremt utbyggingen ikke er byrdefullt eller til hinder for andres strandrett, jf. avsnitt 51. Flytebryggen strakk seg 230 meter ut i naboens havsektor. I teorien er det lagt til grunn at strandrettens yttergrense vil variere med de ulike strandrettighetene.
Eksempel: Peder Ås skal komme seg til egen eiendom med båt. For at dette skal være mulig må strandrettens yttergrenser gjelde flere kilometer ut i havet. Peders rett til å fiske og bade langs strandlinjen trenger ikke et like stort areal for å kunne gjennomføres. Bade- og fiskerettens yttergrenser rekker derfor naturligvis ikke like langt som tilflottsretten.
Eksempelet tar sikte på å få frem at de geografiske yttergrensene vil variere med hvilken type rettighet det er snakk om.
6.5 Rettsvirkningene ved krenkelse av strandretten
De direkte rettsvirkningene ved krenkelse av strandretten er ikke enkelt å spore i lov, forarbeider eller rettspraksis. Dette er fordi strandretten er en ulovfestet rett. I flere av de nevnte dommene har grunneier av strandlinjen blitt tilkjent erstatning ved krenkelse av han eller hennes strandrett. Erstatning er imidlertid ikke en automatisk rettsvirkning ved krenkelse av strandretten. I teorien har det vært omdiskutert om hvorvidt grannelova §§ 10 og 11 er å betrakte som en generell ulovfestet regel ved byggemessige krenkelser innenfor tingsretten. Det kan derfor hevdes at grannelova §§ 10 og 11 kan anvendes analogisk ved krenkelse av strandretten, men dette er langt ifra sikker rett – så dette må i så fall gjøres med forsiktighet, jf. Karlsen (2022) s. 98.
Kort oppsummert foreligger det ingen generell rettsvirkning ved krenkelse av strandretten. Ut ifra teorien kan det virke som at det er grannelova §§ 10 og 11 som skal analogiseres. Men de saker som har vært oppe for Høyesterett har grunneierne krevet erstatning.
Litteraturliste
Falkanger, T. & Falkanger, A. T. (2022). Tingsrett (9. utgave). Universitetsforlaget: Oslo
Karlsen, T. (2022). Tingsrett før eksamen (1. utgave). Fagbokforlaget: Oslo
Stavang, E. & Stenseth, G. (2018). Fast eiendoms tingsrett (3. utgave). Gyldendal: Oslo