Skrevet av: Erik Sandvaag
1. Innledning
I et moderne samfunn oppstår det med jevne mellomrom konflikter mellom reguleringsplaner og tingsrettslige rettigheter i form av servitutter. En servitutt er en rettighet tilknyttet en fast eiendom. Servitutter kan være alt fra en bondes rettighet til beite i et tilhørende skogholt, til Equinors rett til å borre etter olje i Nordsjøen. En reguleringsplan er et «arealplankart med tilhørende bestemmelser som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser jf. pbl. § 12-1(1). I Plan- og bygningslovens kapittel 12 er det gitt ytterligere beskrivelser av, når det og hvordan det skal gis reguleringsplaner. En reguleringsplan må således anses som en offentligrettslig begrensning av en eiers eksklusive råderett. Om et område skal benyttes til friareal eller kjøpesenter beror på en tolkning av kommunens reguleringsplan. Undertiden er det uomtvistet at det kan oppstå både rettslig og faktisk motstrid mellom reguleringsplaner og servitutter.
Når man behandler temaet servitutter, så må en sondre mellom positive og negative servitutter. Servitutter reguleres av servituttlova fra 1968. En positiv servitutt vil si en rett til faktisk å foreta seg noe på en fast eiendom. Eksempler på positive servitutter er rettigheter som veirett, beiterett og fiskerett. Det foreligger ikke per dags dato høyesterettspraksis som behandler motstrid mellom en positiv servitutt og en reguleringsplan. Av den grunn avgrenses det mot viderebehandling av positive servitutter.
Denne artikkelen vil fremstille de rettslige sidene av den ovennevnte motstriden. Først vil det være formålstjenlig å se på begrepsbruk tilknyttet servitutter og reguleringsplaner. Deretter vil tre høyesterettsdommer som omhandlet tematikken, presenteres og analyseres. Avslutningsvis vil det gis noen betraktninger rundt de lege lata og de lege ferenda knyttet til forholdet mellom reguleringsplaner og negative servitutter.
2.1 Negative servitutter
En eier av en fast eiendom har i utgangspunktet en total råderett over eiendommen og negative servitutter er således en privatrettslig begrensning av råderetten. For å bruke lovens tekst, så er en negativ servitutt en rett «til å forby enskilde slag verksemd, bruk eller tilstand» jf. servl. § 1 (1). Dette illustrerer en side til at eiendomsretten er en restkompetanse. Typiske servitutter av denne art er for eksempel strøkservitutter som villaservitutter og servitutter som begrenser høyden en eiendomshaver har lov til å bygge. Av nyere praksis er det klart at villaservitutter ofte er tvistetema. Dommen inntatt i LG-2017-190820 kan her tjene som eksempel. Sistnevnte dom gjaldt naboer som hevdet at det var i strid med en gjeldende villaservitutt å bygge boligblokker i et område. Lagmannsretten foretok en konkret vurdering av den negative servituttens rekkevidde, og konkluderte med at de naboene som anla saken ikke ble tilstrekkelig berørt av boligblokkenes plassering.
2.2 Ekspropriasjonav servitutter
Av grunnlovens § 105 fremgår det at den som mister sin eiendom (normalt ekspropriasjon) har krav på ”full erstatning” av staten. Tilsvarende prinsipp må trolig gjøres gjeldende dersom staten eksproprierer en negativ servitutt tilhørende en servitutthaver. I praksis vil et erstatningskrav først bli aktuelt når en negativ servitutt krenkes jf. servl. § 17 (2).
Oppsummert foreligger det rettsregler som regulerer både bruken av servitutter, bruken av reguleringsplaner og servitutthavers rett på erstatning dersom servitutten bortfaller. Riktignok er det intet lovgrunnlag som løser et spørsmål om motstrid mellom en negativ servitutt og en reguleringsplan. Domstolene har besvart disse konkrete problemstillingene, og høyesterettspraksis vil behandles mer utførlig i det neste avsnittet.
3.Analyse av rettspraksis
3.1 Gjensidige og Bortelid dommene
Spørsmålet i Rt. 1995 s. 904 Gjensidige-dommen var om Gjensidige-bygget på Lysaker i Oslo var bygget i strid med negative servitutter påheftet eiendommen. Førstvoterende med støtte fra samtlige meddommere slo fast at ”negative servitutter som hindrer utbygging i samsvar med slik (regulerings-)plan, faller bort, uten at det gir grunnlag for noe erstatningskrav fra rettighetshavere i en tilsvarende stilling”. Førstvoterende fastslo dermed at en negativ servitutt ubetinget vil falle bort ved motstrid ovenfor en reguleringsplan.
Dette prejudikatet ble vesentlig modernisert i Bortelid-dommen, jfr. Rt.2002 s.145. Denne saken handlet om fortetting av et hytteområde i samsvar med en reguleringsplan, var mulig selv om det forelå negative servitutter som forbød ytterligere utbygging i området. Retten kom til at servituttene var i behold selv om den gjeldende reguleringsplanen utstedt av kommunen åpnet for fortetning. Førstvoterende og de samtlige høyesterettsdommerne kom til et resultat som mer eller mindre fraveket klart prejudikat fra den ovennevnte Gjensidige-saken. Førstvoterende fastslår selv at uttalelsene fra den tidligere Gjensidige-dommen må moderniseres, og at bemerkningene fra dommen er mest treffende for eldre byggeservitutter som har mistet sin relevans.
Førstvoterende i Bortelid-saken la avgjørende vekt på tre momenter. For det første fremsto området som et utbygget hytteområde og kommunen hadde ikke endret syn på hva området skulle brukes til. For det andre innebar opprettholdelse av servitutten ikke en meningsløs ”ikke-bebyggelse” av området eller et «utilsiktet hinder». Endelig at selve planprosessen samt reguleringsbestemmelsen viste at man også hadde tatt sikte på å ta hensyn til hytteeiernes interesser, jfr. Rt. 2002 s. 145.
En mer inngående analyse av dommen gir uttrykk for at ytterligere to momenter må ha spilt en stor rolle i resultatet. For det første, selv om førstevoterende ikke nevner det eksplisitt, så må tidspunktet for inngåelsen av servituttene anses som et sterkt moment. I Bortelid-dommen er det klart at servituttene ble inngått i perioden 1974-1982. Dette talte for at servituttene fortsatt sto sterkt, da tvisten oppstod, i motsetning til Gjensidige-dommen hvor servituttene om villastrøk ble inngått i tiden 1890-1917. At servituttene i Bortelid-dommen så nylig er inngått må følgelig anses som et sterkt moment i retning av at servituttene ikke kan krenkes. Isolert sett er det da mer grunnlag for å hevde at servituttene i Gjensidige-dommen har utspilt sin rolle.
For det andre er det klart at Gjensidige-dommen ble underlagt massiv kritikk i det tingsrettslige miljøet. Dette bemerker også førstvoterende i sitt votum i Bortelid-dommen. Undertiden kan det virke som om teorien har spilt en rolle i Bortelid-dommens resultat. Dette illustrerer at Høyesterett vanskelig kan neglisjere bred konsensus i det faglige miljøet.
Etter Bortelid-dommen var det litt usikkert hvordan rettstilstanden var på dette området. Var en modernisert form av den generelle rettssetningen i Gjensidige-dommen nå gjeldende rett? Bortelid-dommen gjorde i hvert fall ikke rettstilstanden noe særlig klarere.
3.2 Naturbetong-dommen
Den siste spikeren i ”Gjensidige-dommens kiste” kom i dommen Rt. 2008 s. 362 (Naturbetong 1). Saken omhandlet en strøkservitutt som fastslo villamessig bebyggelse. Den rettslige hovedproblemstillingen i saken var om strøkservitutten hadde bortfalt som følge av reguleringsplanen. Flertallet i Høyesterett konkluderte under sterk dissens med at servitutten ikke kunne anses bortfalt (3-2).
Førstvoterende slo fast i dommen at rettssetningen om at negative servitutter ubetinget faller bort i den utstrekning de strider mot bestemmelser i reguleringsplaner, ikke kan opprettholdes jf. dommens avsn. 83. Videre fremhever førstvoterende at det kan tenkes tilfeller hvor servitutter bortfaller. Især er dette aktuelt hvor servituttens og reguleringsplanens formål klart og direkte strider, og hvor opprettholdelse av servitutten vil medføre meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger jf. rettssetningen fra Rt. 2002 s. 145. Utover disse typetilfellene indikerer førstvoterende at spørsmål om motstrid må løses basert på en ytterst konkret vurdering. Førstvoterende foretar så den konkrete vurderingen for den aktuelle saken.
I den konkrete vurderingen vurderer Høyesterett en rekke forhold. Avgjørende for flertallets resultat er blant annet at det var mulig å følge reguleringsplanene uten å krenke den negative servitutten påheftet området, noe som isolert sett taler for at servitutten bør bestå. Alternative byggemetoder ville ikke ha stridt med den foreliggende negative servitutten. Dette taler isolert sett for at servitutten er i behold.
Videre avfeier Høyesterett en anførsel om at servitutten som er av reguleringsmessig karakter, ikke kan ha samme vern som en servitutt av individuell art. Førstvoterende fremhever at en slik differensiering av servitutter må lovfestes for at det skal være rettslig gyldig.
Avslutningsvis bemerker flertallet at karakteren av en servitutt må ha vesentlig betydning for om den kan sies å være i behold, herunder om servitutten har bortfalt i utviklingens medfør etter tingsrettslige regler. I en slik vurdering vil blant annet servituttens alder og klarhet være avgjørende. Slike hensyn ble også tillagt vekt i de to øvrige dommene Gjensidige og Bortelid.
4. De lege ferenda og De lege lata betraktninger
Avsluttende er det viktig å påpeke at Høyesterett normalt ikke foretar slike u-svinger i sine rettsavgjørelser. Denne triologien av dommer er således et sjeldent unikum i det norske rettskildebildet. Gjeldene rett på området i dag må anses å følge av Naturbetong I. Det må altså vurderes konkret i hver sak om gjeldende servitutt bortfaller som følge av en reguleringsplan. Slik Naturbetong I er skrevet, tyder det på at det skal en del til for at en negativ servitutt skal bortfalle ved motstrid med en reguleringsplan.
Etter mitt syn kan det reises rettmessig kritikk ovenfor flertallets votum i Rt. 2008 s. 362. I denne dommen har domstolen en mulighet for å avklare rettstilstanden til et vanskelig juridisk spørsmål, eller i hvert fall kunne Høyesterett kommet med noen presise retningslinjer. Realiteten er at Høyesterett serverer noen rettslige synteser om i hvilke tilfeller en servitutt vil bortfalle ved ”kollisjon” med en reguleringsplan. Disse syntesene har i beste fall dekning i rettskildefaktoren reelle hensyn, jfr. ordlyden ”meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger”, jfr. Rt. 2008 s. 362 (avsnitt 83). Dommen kan i så henseende ikke anses godt rettskildemessig begrunnet. At dommen er avsagt under skarp dissens (3-2), bidrar heller ikke til å styrke dommens prinsipielle stilling.
På den andre siden kan votumet også tas til inntekt for at Høyesterett anerkjenner sin maktposisjon som dømmende og rettsavklarende maktorgan og gir jobben om å utforme lovregler tilbake til Stortinget. Eventuell lovgivning vil ha sine fordeler og ulemper. Det må anses som vanskelig å utforme lovgivning som skal gjelde for to rettsområder, hvor det ene rettsområdet er offentligrettslig og det andre privatrettslig. Av rent lovtekniske hensyn er det klart at Servituttlova og Plan- og bygningslova er utformet veldig forskjellig. Servituttlova er preget av generalklausuler og begrenset lovgivning, i motsetning til Plan- og bygningslova som bærer preg av å være forsøkt uttømmende regulert. En lovgivning som krysser mellom privat og offentlig rett, byr på flere lovtekniske utfordringer og krever et betenkelig kompromiss. Hittil er det ikke foretatt noe lovgivning for å bøte på denne problemstillingen.
Det konkrete rettsspørsmålet bærer også preg av å være dynamisk, og en fullstendig lovgivning ville være vanskelig å utforme i praksis. Avslutningsvis er det dermed mye som tyder på at spørsmålet fortsatt må overlates til domstolene for en pragmatisk tilnærming til fremtidige tvister. I fremtiden ønskes det riktignok at Høyesterett gir noen klarere retningslinjer for rettsutøvelsen. Imidlertid må det kunne sies å foreligge rettskildemessig grunnlag for å oppstille vurderingsrammer.