1. Introduksjon
De to første studieårene på jusstudiet kjennetegnes av «inter partes» konflikter. Dette vil være konflikter mellom to parter (A-B) f.eks. kontraktsforpliktelser, ektepakter og erstatningskrav. Det er først i formueretten studentene introduseres til konflikter mellom tre parter (tredjepersonskonflikter). Formuerett er rettsområdet som omhandler rettigheter i et eller flere bestemte formuesgoder f.eks. fast eiendom, ikke-realregistrert løsøre som møbler eller smykker, realregistrert løsøre som skip, eller verdipapirer som omsetningsgjeldsbrev. En formuerett vil enten være en eiendomsrett (enerådende/ubetinget eller begrenset/betinget f.eks. bruksrett) eller et dekningsprivilegium (pant). Den sentrale problemstillingen på formuerettens område omhandler rettslig beskyttelse (rettsvern) av ens rettighet i et formuesgode (formuerettighet).
1.2 Den videre fremstillingen
Artikkelen har som formål å introdusere leseren til kreditors beslagsrett i tredjepersonskonflikter om fast eiendom. Artikkelen vil først klargjøre sentrale begreper (pkt. 2) samt de grunnleggende hensynene i tredjepersonskonflikter på formuerettens område (pkt. 3). Det ses deretter til kreditorbeslag i suksesjonskonflikter (pkt. 4), og kreditorbeslag i hjemmelskonflikter (pkt. 5). Fremstillingen er ikke ment å være uttømmende (se f.eks. pkt. 4.4.3). Artikkelen avsluttes med en generell huskeliste til bruk ved tvisteløsning i tredjepersonskonflikter (pkt. 6). Fremstillingen vil særlig legge vekt på unntakene fra hovedregelen om kreditors beslagsrett. Artikkelen avgrenses mot tilfeller der partene tvistes om andre formuesgoder (herunder realregistrert eller ikke-realregistrert løsøre og verdipapirer), og tilfeller av avtaleerverv.
2. Begrepsavklaring
Tredjepersonkonflikter illustreres ved bruk av den såkalte H-A-S-B modellen. Modellen er en teoretisk fremstilling av forholdene mellom sakens parter.
2.1.2 Konflikttyper
Det er to typer tredjepersonskonflikter. En konflikt som står mellom A (skyldneren eller selgeren) sin rettsforgjenger (H) og kreditor (B) kalles en hjemmelspersonskonflikt (tidligere hjemmelsmannskonflikt). En konflikt som står mellom A sin rettsetterfølger eller kjøper (S) og kreditor (B) kalles en suksesjonskonflikt (også kalt dobbelsuksesjonskonflikt).
2.1.3 Kreditorbegrepet
Med utleggstaker menes en enkeltforfølgende kreditor. Kreditorene, f.eks. en bank, en privatperson eller juridisk person med et krav på skyldneren, kan kreve at skyldneren gjør opp sin gjeld ved å begjære utlegg hos namsmannen jf. pantel. § 5-1 bokstav a. Dekningen er begrenset til et formuesgode (også kalt spesialbeslag) (Andenæs (2009) s. 9).
Med konkursbo menes kollektiv kreditorforfølgelse (Andenæs (2009) s. 10). Dersom en privat person eller juridisk person selv eller ens kreditor(er) begjærer konkurs opprettes et kreditorfellesskap som søker dekning for sine krav i skyldnerens formuesgoder jf. kkl. § 60.
I begge tilfeller kan kreditor omtales som en tvangskreditor dvs. en kreditor som har tatt rettslige skritt (utlegg eller konkursbegjæring) for å gjøre sitt krav gjeldende (Falkanger og Falkanger, 2022, s. 749).
Figur 1. Figuren er en fremstilling av begge typer tredjepersonskonflikter.
2.1.4 Rettsvern for fast eiendom
Tinglysning er en måte å oppnå rettsvern for sin formuerettighet mot utenforstående. Rettsvern oppnås ved å registrere et endelig rettserverv eller særlige rett til dekning (pant) i grunnboken. Et dokument som gir uttrykk for rettigheten til eller heftelsene i gnr. X bnr. Y i Z kommune anses tinglyst når en registerfører hos Statens Kartverk har registrert dokumentet i registeret jf. lov om tinglysning av 07.06.1935 nr. 2 (tgl.) § 12 jf. § 1 (1). Det registrerte dokumentet får da enten dagsprioritet (papirbasert registrering) eller klokkeslettprioritet (elektronisk registrering) jf. tgl. § 7 jf. forskrift om tinglysning av 03.11.1995 nr. 875 (tinglysningsforskriften) § 11. Per i dag er elektronisk registrering forbeholdt et fåtall personkretser f.eks. advokater og eiendomsmeglere jf. tinglysningsforskriften § 3 (3) bokstav e og h.
Grunnboken er et av flere realregister som gir uttrykk for eierforhold og heftelser i et formuesgode. Dette gir registeret positiv troverdighet. Med dette menes at en tredjepart skal kunne stole på at opplysningene i registeret er korrekt slik at de kan tillegges rettslig betydning. Dette i motsetning til registerets negative troverdighet. Med negativ troverdighet menes at en ikke må respektere de rettigheter som ikke fremgår av grunnboken (Falkanger og Falkanger, 2022, s. 653). Grunnboken kan likevel inneholde feil i faktiske opplysninger, f.eks. tomtens areal, uten at dette har betydning for eiendommens rettsvern.
2.1.5 Når oppstår tvisten?
Tvisten oppstår når en av partenes rett til et formuesgode er helt eller delvis uforenlig med en annens. Rettslig regulering vil variere avhengig av om hvem som er kreditor (B), om det er As rettsetterfølger (S) eller rettsforgjenger (H) som har en rettighet som er helt eller delvis uforenlig med B sin beslagsrett, og hva slags rettighet til et formuesgode partene tvistes om (bruksrett, eiendomsrett eller tomtefeste).
3. Hensyn
De grunnleggende hensynene på formuerettens område er (i) legitimitet, (ii) notoritet og (iii) publisitet. Hensynet til legitimitet gjør seg gjeldende ved avtaleerverv (f.eks. dobbeltsalg) da kjøper må kunne stole på at selgeren har rett til å disponere over et formuesgode slik at rettigheten kan overdras til en annen. Dette hensynet er derimot ikke av betydning for kreditors beslagsrett. Ved kreditorbeslag er hensynet til notoritet og publisitet avgjørende. Kreditor skal kun forholde seg til de opplysninger som er etterprøvbare og tilgjengelig. Dette vil i praksis være offentlig registrerte, skriftlige opplysninger (særlig tinglyst skjøte ved kjøp av fast eiendom). Disse hensynene gjør seg gjeldende med styrke i lovgivningen for å sikre at kreditors krav realiseres og skyldnerens rettslig bindende forpliktelser aktualiseres f.eks. jf. Rt. 2008 s. 586 (avs. 34). Videre, muliggjør lovgivningen at partene kan handle effektivt ved omsetning av større verdier uten å måtte ha spesialkunnskaper innen jussens verden (Lilleholt, 1996, s. 70).
Lovgivningen på formuerettens område er omfattende da det gjenspeiler en utførlig regulering av et stort antall rettigheter til ulike formuesgoder. Lovgivningen beskrives ofte som fragmentert, men gjenspeiler de samme tre hensynene (Falkanger og Falkanger, 2022, s. 601 flg.). Det er derfor nærliggende å forstå rettskildebildet slik at lovens ordlyd, supplert av forarbeidene, er avgjørende. Rettspraksis nyanserer typetilfellene, men har ingen utpreget rolle i å stake ut rettsanvendelsen slik som i f.eks. erstatningsretten.
4. Suksesjonskonflikter
4.1 Utgangspunkt
Hovedregelen er at kreditor har rett til å ta beslag i «ethvert formuesgode som tilhører skyldneren på beslagstidspunktet» jf. lov om fordringshavers dekningsrett 08.06.1984 nr. 59 (deknl.) § 2-2. En alminnelig språkforståelse tilsier at kreditor kun kan ta beslag i det skyldneren eier eller råder over idet kreditor gjør sitt krav gjeldende.
I de tilfeller A ikke lenger eier et eller flere formuesgoder på beslagstidspunktet tilsier dette at kreditor ikke får dekket sitt krav. Et eksempel: Marte Kirkerud (A) har et lån i banken på 200 000 kr, og selger en parsell av sin landbrukseiendom til Peder Ås (S) for 200 000 kr den 12. juli. Banken (B) begjærer utlegg hos namsmannen den 13. juli. Banken kan i utgangspunktet ikke ta beslag i parsellen fordi den ikke lenger tilhører skyldneren Marte.
Dersom dette var tilfellet, ville det være enkelt å unndra seg sine gjeldsforpliktelser på kreditors bekostning. Hovedproblemstillingen i det følgende er om kreditor likevel kan ta beslag i det som nå tilhører suksessoren (S). Dette kalles kreditorekstinksjon. Kreditorekstinksjon er et unntak fra hovedregelen om kreditors beslagsrett. Dersom vilkårene for ekstinksjon er oppfylt, utvides kretsen for kreditors beslagsrett til å også omfatte det som på beslagstidspunktet tilhører S.
4.2 Vilkår
Det er to kumulative grunnvilkår som avskjærer kreditors (B) rett til å ekstingvere rettsetterfølgeren (S) sin formuerettighet (Andenæs, 2009, s. 242). For det første må S sitt erverv være endelig, reelt og gyldig. Dette kan utledes av ordlyden «tilhører skyldneren» i deknl. § 2-2. Videre, må S ha rettsvern for sitt erverv (se punkt 4.3).
4.3 B er en enkeltforfølgende kreditor (utleggstaker)
Det grunnleggende utgangspunktet er at den som er først i tid, er best i rett. Med dette menes at den som først stifter sin rett til et formuesgode har de beste forutsetninger til å råde over tingen. Dette er et generelt tingsrettslig prinsipp som gjør seg gjeldende også på formuerettens område.
Den videre fremstillingen vil se nærmere på en konflikt mellom enkeltforfølgende kreditor (B) og A (skyldneren) sin rettsetterfølger (S). Partenes rett til hele eller deler av en fast eiendom er helt eller delvis uforenlig med hverandre.
Dersom B begjærer utlegg mot A oppstår spørsmålet om B kan gjøre sitt krav gjeldende gitt at tingen tilhører S. Med utlegg menes i denne sammenheng en særlig rett i fast eiendom på bakgrunn av begjæring fra namsmannen jf. pantel. § 5-2 (1) sml. § 5-1 bokstav a. Den sentrale rettslige problemstillingen er da om S har rettsvern for sitt erverv.
4.3.1 Registreringstidspunktet
Det følger av tgl. § 20 (1) at når et «dokument» er registrert, går det rettserverv dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle, foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. Med dokument menes et dokument (papirbasert eller elektronisk) som gir uttrykk for en stiftelse, forandring, overdragelse, heftelse, anerkjennelse eller opphevelse av en rett til en fast eiendom jf. tgl. § 12 jf. § 7 (1).
Dersom registreringen gjelder en «rettshandel» (avtale) kan det ikke registreres uten at utstederen har «grunnbokshjemmel» jf. tgl. §13 (1). Med grunnbokshjemmel menes den som grunnboken utpeker som eier jf. tgl. § 14 (1). Et dokument med grunnbokshjemmel for eiendomsrett eller bruksrett må gi uttrykk for et «ubetinget eiendomserhverv» jf. tgl. § 14 (2).
Et eksempel: hvis Marte Kirkerud (A) selger eiendommen gnr. 7 bnr. 34 i Lillevik kommune til Peder Ås (S) den 12. juli 2021, og Peder Ås sender skjøtet til tinglysning 13. juli kl. 1200, vil dokumentet anses registrert i grunnboken 13. juli 2021 (se punkt 2.1.4). Eksemplet tar forbehold om at det registerføreren ikke har grunnlag for å avvise tinglysningen.
Dersom Peder ikke har tinglyst sin eiendomsrett, og B begjærer utlegg 13. juli 2023 vil B kunne ta beslag i Peders eiendom selv om Peder kan bevise at han har betalt for ervervet og hatt eiendommen i sin besittelse de siste par årene.
Et slikt resultat kan virke urimelig. Likevel, åpner ikke loven opp for en rimelighetsvurdering. I Rt. 1999 s. 247 (s. 249) uttaler Høyesterett klart at erverver av en fast eiendom med et utinglyst skjøte ikke har rettsvern overfor selgerens kreditorer med utlegg. Dette fordi det anses mer sannsynlig at en S er villig til å bistå en skyldner når hen får betalingsproblemer. Dersom dette ikke var tilfellet, ville skyldneren enkelt kunne undra seg sin gjeldsforpliktelse på kreditors bekostning (kreditorsvik).
4.3.2 Unntak fra hovedregelen om registreringstidspunkt
Registreringstidspunktet er likevel ikke alltid avgjørende. Det følger av tgl. § 21 (2) første punktum at tinglysning ikke har betydning for «andre lovbestemte rettigheter enn pant». Med dette menes (i) sameieres forkjøpsrett jf. saml. § 11 (1) første punktum, (ii) eiendomshaverens forkjøpsrett ved overdragelse av en bruksrett jf. servituttl. § 10 (1) første punktum, og (iii) legalpant jf. pantel. kap. 6. Unntaket viser til at det er andre enn kreditor kan ha en prioritert rettsstilling.
Tidspunktet for tinglysning har heller ingen betydning for «rettserverv ved hevd» jf. tgl. § 21 (2) annet punktum. Dette gjelder uavhengig av om hevdspretendenten har gjort sitt krav gjeldende jf. HR-2021-1773-A. Bestemmelsen viser til at hensynet til beskyttelse av etablerte faktiske forhold veier tyngre enn kreditors beslagsrett.
Videre, vil tinglysning ikke ha betydning for overdragelse av enkelte panterettigheter og bruksrettigheter jf. tgl. § 22 nr. 1-3.
De overnevnte unntakene anses som unntak fra kreditors beslagsrett da de begrenser rekkevidden av kreditors muligheter for ekstinksjon. De kan følgelig beskrives som et unntak fra unntaket slik at hovedregelen om stiftelsestidspunktet (se punkt 4.3) blir avgjørende for kreditors rettsstilling.
4.3.3. Panterettslig prioritet
Kreditors beslagsrett kan også begrenses av en annen tredjepersons særskilte rett til dekning (panterett) for et spesifikt krav (pantekrav) i den faste eiendommen jf. lov om pant av 02.08.1980 nr. 2 (pantel.) § 1-1 (1). Dette vil enten være pga. avtale (avtalepant jf. pantel. § 2-1 (1)) eller begjæring om utlegg fra namsmannen (utleggspant jf. pantel. § 5-2 (1)).
Det følger av pantel. § 1-13 at dersom to eller flere har en panterett i det samme formuesgode, «går den retten foran som først ble påheftet, om ikke annet er avtalt eller følger av reglene om rettsvern». Utgangspunktet er dermed at den panterett som er stiftet først i tid, er best i rett. Bestemmelsen viser til at stiftelsestidspunktet er avgjørende.
Stiftelsestidspunktet er likevel ikke av betydning overfor kreditor. Dersom panteretten skal tillegges prioritet foran kreditors dekningsrett, må pantekravet ha fått rettsvern ved tinglysning (Skoghøy, 2021, s. 210). Panteretten kan også ha rettsvern uten en bestemt rettsvernsakt dersom dette følger av særskilte bestemmelser. Det samme gjelder dersom kreditor er et konkursbo (se punkt 4.4). En nærmere redegjørelse av panterettslig prioritet faller utenfor artikkelens omfang.
4.4 B er et konkursbo
4.4.1 Vilkår for konkurs
Det følger av lov om gjeldsforhandling og konkurs av 08.06.1984 nr. 58 (kkl.) § 60 at dersom skyldneren er «insolvent» skal vedkommendes bo tas under konkursbehandling når det begjæres av en fordringshaver eller skyldneren selv. Med insolvent menes at skyldneren er både illikvid og insuffisient jf. kkl. § 61.
Skyldneren er illikvid (betalingsudyktig) når hen ikke evner å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller jf. kkl. § 61 første punktum. Skyldneren er ikke illikvid dersom det foreligger et par dagers forsinkelse jf. NOU 1972:20 s. 121. Det må etter en helhetsvurdering kunne sies å foreligge en viss varighet og stabilitet i mangelen på oppfyllelse av forefallende betalingsforpliktelser jf. Rt. 1997 s. 698 (s. 702).
Videre, må skyldneren være insuffisient (ha negativ egenkapital) slik at den samlede verdien av skyldnerens eiendeler ikke kan gi kreditorene full dekning for sine krav jf. kkl. § 61 annet punktum. Vilkåret begrenser konkurs til de tilfeller der kreditorene hver for seg ikke vil kunne få dekt sine krav. Kreditorene er derfor bedre tjent med å danne et kreditorfellesskap slik at alle får en lik rett dekning fremfor å kun lide tap sml. deknl. § 9-6. Verdien på skyldnerens eiendeler begrenes med utgangspunktet i salgsverdien på beslagstidspunktet jf. NOU 1972:20 s. 123.
Den videre fremstillingen vil se nærmere på en konflikt mellom et konkursbo (B) og A (skyldneren) sin rettsetterfølger (S). Partenes rett til hele eller deler av en fast eiendom er helt eller delvis uforenlig med hverandre.
Dersom vilkårene for å åpne et konkursbo foreligger, oppstår spørsmålet om B kan gjøre sitt krav gjeldende gitt at tingen tilhører S. Den sentrale rettslige problemstillingen er da om S har rettsvern for sitt erverv slik at det ikke trekkes inn i konkursboet.
4.4.2 Rettsvern overfor konkursboet
Det følger av tgl. § 23 (1) første punktum at en rett som er stiftet ved avtale står seg overfor konkurs dersom rettsstiftelsen er registrert senest dagen før konkursåpningen. Dette gjelder ikke for prioriterte panterettigheter jf. tgl. §§ 21 (3) og 22. Tidspunktet for konkursåpning er det tidspunktet tingrettens kjennelse om konkursåpning ble avsagt jf. deknl. § 1-4 (3).
Tgl. §23 har som formål å sikre at skyldnerens bo ikke tømmes for midler ved å selge unna eiendeler eller forfordele en eller flere kreditorer på kreditorfellesskapets bekostning.
Et eksempel: Marte (A) erkjenner at konkurs er nært forestående, og velger å selge hytta til sin samboer Kari (S) 12. juni. Hun begjæres konkurs av Lillevik Bank 14. juli. Hytta trekkes da inn i konkursboet med mindre ervervet er tinglyst innen 13. juli.
4.4.3 Beslektede problemstillinger
Når konkursboet har tatt beslag i alle skyldnerens eiendeler iht. deknl. §§ 2-2, 2-3, vil alle kreditorene som er tilknyttet konkursboet få like stor dekningsrett (dividende) jf. deknl. § 9-6. Dette gjelder med mindre en eller flere kreditorer har en prioritert dekningsrett. Dette vil i praksis være en særlig dekningsrett (panterett) i skyldnerens formuesgode.
Skyldnerens rett til å råde over egne eiendeler og forpliktelser avskjæres når konkursboet åpnes jf. kkl. § 100 (1). Det vil si at skyldneren hverken kan pådra, oppfylle eller unndra seg forpliktelser inntil boet er gjort opp. Dette fordi skyldneren ikke skal ha mulighet til å forfordele eller tømme boet på bekostning av konkursboets dekningsrett.
Skyldneren kan likevel ha antatt at konkurs var nært forstående. Ved forsøk på å forfordele sin formue til enkelte kreditorer, nærstående eller andre før konkursboet åpnes, vil forfordelingen etter omstendighetene kunne omgjøres av konkursboet (kalt omstøtelse) jf. deknl. kap. 5. I likhet med reglene for kreditorekstinksjon, kan omstøtelsesreglene anses som et unntak fra hovedregelen om kreditors beslagsrett pga. beslagsretten utvides.
En nærmere redegjørelse av de overnevnte konkursrettslige og panterettslige problemstillingene faller utenfor artikkelens omfang.
Figur 2. Suksesjonskonflikter.
5. Hjemmelskonflikter
5.1 Utgangspunkter
Det grunnleggende utgangspunktet er at en ikke kan overføre en større rett enn det en selv har jf. lov om gjeldsbrev av 17.02.1939 nr. 1 (gbl.) § 25. Det at erververen ikke stilles bedre enn sin rettsforgjenger anses som et alminnelig formuerettslig prinsipp jf. Rt. 1990 s. 500 (s. 507).
Et eksempel: Hvis Marte (H) eier en eiendom, og gir Lars (A) en rett til å leie deler av eiendommen, er hans rett i utgangspunktet begrenset til egen leie og ev. fremleie dersom ikke annet fremgår av leiekontrakten.
Utgangspunktet for kreditors beslagsrett er igjen deknl. § 2-2. Til forskjell fra suksesjonskonflikter, kan ikke B ekstingvere (utslette) rettsforgjengerens rett fra A fordi skyldneren aldri hadde rett til å råde over eiendommen. I slike tilfeller har H rett til vindikasjon (tilbakeføring av sin rett). Dette fordi kreditor ikke skal stilles bedre enn skyldneren (Falkanger og Falkanger, 2022, s. 751).
Den videre fremstillingen vil se nærmere på en konflikt mellom en enkeltforfølgende kreditor (B) og A (skyldneren) sin rettsforgjenger (H). B tar dekning i det som tilhører A på beslagstidspunktet. H innvender derimot at B ikke har rett til dette fordi A ikke er eier. Den sentrale rettslige problemstillingen blir da hva som skal til for at H beholder/vindiserer sin rett.
5.2 Rettsforgjengerens innsigelser (H-innsigelser)
Rettsforgjengeren (H) har rett til å vindisere sin eiendomsrett i de tilfeller skyldneren (A) har begått et tyveri, har en ugyldig avtale med H eller har en begrenset rettighet (leie, lån eller bruksrett). I slike tilfeller er det klart at B aldri vil kunne ekstingvere Hs rett fordi eiendommen har aldri rettmessig tilhørt A. Dette gjelder uavhengig av om A har tinglyst sitt erverv da As legitimitet er uten betydning for kreditors beslagsrett (se punkt 3).
I de tilfeller avtalen mellom H og A er proforma, vil hverken H eller B kunne få glede av verket. Det følger av lang og sikker rettspraksis at kreditors beslagsrett følger av en bevisvurdering av de reelle, underliggende forhold, jf. Rt. 1935 s. 981. I et slikt tilfelle vil H bli holdt ansvarlig overfor kreditorene for å ha forsøkt å føre kreditorene bak lyset ved å ha utstyrt A med legitimasjon.
Forholdet mellom rettforgjengeren (H) og kreditor (B) kompliseres i de tilfeller der H har en uoppfylt kontrakt med skyldneren (A). Dette vil typisk være i de tilfeller der H har oppstilt et forbehold om eiendomsretten som beskyttelse for sitt krav på vederlag fra A. H kan enten ha oppstilt et forbehold om tilbakeholdsrett eller hevingsrett.
Figur 3. Hjemmelskonflikt-vindikasjon.
5.2.1 Tilbakeholdsrett
Den generelle bestemmelsen for H sin tilbakeholdsrett er deknl. § 7-2. Det følger av ordlyden at dersom skyldneren mangler midler til å oppfylle en gjensidig tyngende avtale i rett tid, kan den andre part «holde sin ytelse tilbake» eller forhindre at den blir «overgitt» skyldneren eller skyldnerens bo inntil sikkerhet stilles for motytelsen. Dette gjelder selv om skyldnerens frigjøringstid ikke er kommet. Det samme følger av avhl. § 6-1 (1). I tråd med lex specialis prinsippet kommer avhl. § 6-1 (1) til anvendelse ved tilbakeholdsrett for overdragelse av fast eiendom.
Rettsvernsakten er her fysisk rådighet eller besittelse (ihendehavelse). Ved eiendomsoverdragelse anses eiendomsretten å være overgitt når kjøperen har overtatt nøklene og flyttet inn i boligen. Det avgjørende skjæringstidspunktet for Hs tilbakeholdsrett vil likevel være tidspunktet for overdragelse av skjøte og grunnbokshjemmel.
Et eksempel: Marte (H) selger sin bolig til Lars (A). Lars får ikke overta boligen før han har betalt kjøpesummen. Dersom Lars har innfridd kjøpesummen, og overdratt skjøte avskjæres Martes tilbakeholdsrett uavhengig av om skjøtet er blitt tinglyst.
5.2.2 Hevingsrett
Den generelle bestemmelsen for H sin hevingsrett følger av deknl. § 7-7. Dersom skyldnerens oppfyllelse av kjøpekontrakten lider av vesentlig mislighold (mangel) kan H ha rett til å heve kontrakten. Det vil i så fall være «en rimelig grunn» til at H ønsker å si seg løst fra avtalen sml. Rt. 1998 s. 1510 (s. 1518).
Selgeren har også hevingsrett ved overdragelse av fast eiendom jf. avhl. § 5-3 (1). Hevingsretten avskjæres i utgangspunktet dersom (i) skjøtet er tinglyst, (ii) skjøtet er overgitt kjøperen, eller (iii) kjøperen har overtatt bruken av eiendommen jf. avhl. § 5-3 (4) første punktum.
Selgerens hevingsrett er likevel i behold dersom selgeren har tatt et «atterhald» om det jf. avhl. § 5-3 (4) annet punktum. Med atterhald menes et forbehold.
Spørsmålet blir da hva som anses å utgjøre et tilstrekkelig forbehold. Det følger av tgl. § 21 (3) at «rettsstiftelse som skjer gjennom forbehold ved avhendelse eller annen eiendomsovergang, går uten hensyn til § 20 foran rettserverv som utledes fra den nye eier såfremt forbeholdet enten fremgår av den nye eiers hjemmelsdokument eller registreres senest samme dag som dette». Bestemmelsen viser til at H får en prioritert rettsstilling foran kreditors beslagsrett dersom hens krav enten fremgår av As skjøte eller fremgår av et dokument som tinglyses senest samme dag som skjøte (Falkanger og Falkanger, 2022, s. 758).
Et eksempel: Marte (H) selger sin bolig til Lars (A) 20. februar. Marte har oppstilt et forbehold om rett til å heve kjøpet dersom Lars ikke innfrir kjøpesummen innen 20. april. Forbeholdet fremgår av skjøtet Marte har overlevert til Lars. Da Lars begjæres konkurs av Lillevik Bank 20. juli, og fremdeles ikke har innfridd kjøpesummen har Marte en rimelig grunn til å si seg løst fra avtalen. Gitt at forbeholdet fremgår av skjøtet har hun prioritert rett på å få dekket sitt krav foran konkursboet.
Figur 4. Hjemmelskonflikt- forbehold.
6. Oppsummering (figur)
Figur 5. Huskeliste ved tvisteløsning. NB! Figuren er ment som en generell huskeliste ved løsning av tredjepersonskonflikter, og er ikke ment å være uttømmende.
Litteratur
Andenæs, M. Konkurs (3. utg.). Oslo: Calax AS, 2009.
Falkanger, T. og Falkanger, A.T. Tingsrett (9. utg.). Oslo: Universitetsforlaget, 2022.
Lilleholt, K. (1996). Legitimasjon, publisitet og notoritet. Jussens Venner, 31 (2). 69-97. https://doi-org.ezproxy.inn.no/10.18261/ISSN1504-3126-1996-02-01.
Skoghøy, J.E.A. Panterett (5. utg.). Oslo: Universitetsforlaget: 2021.